受疫情影响，春节之后本该门庭若市的售楼处却门可罗雀，楼市成交量同比断崖式下跌。困局之下，一场拯救楼市的“战役”打响了。放松限购、降低首付、展期还贷、缓交出让金……从2月至今，全国已有超60个城市出台涉房地产行业相关政策。

“房住不炒”没变，

个别激进政策无关大局

2月25日，传言绍兴工行将首套房贷首付款降低到两成，二套房贷降低到三成。

工行向来具有风向标意义，消息传出，就炸了锅！

紧接着，又传出“深圳建行将首付变相降至3成”的消息，似乎更加印证了工行这一做法的风向标意义。

市场预测，如果深圳都放松，那么京沪以外的城市都将会跟进！

事态并未朝着一些人预测的方向发展。很快，绍兴工行和深圳建行就进行了辟谣，称“传闻不实”。

这不难理解，事实上，深圳建行支持小微企业的政策被传成是二套首付3成，本就是某些自媒体的误读。

退一步讲，即便绍兴工行和浙商银行的政策落地实施，也不意味着全面放松调控。比如，浙商银行调整个人贷款，仅针对非限购城市居民家庭，非限购城市首次购房首付比例原则上为25%，各地可向下浮动5个百分点，限购城市仍执行首次购房首付三成的政策，这符合“因城施策”政策。

梳理各地关于楼市的政策发现，虽然短短半个月内政策就从“救房企”推进到“救市场”，含金量不断增强，但尚未突破“房住不炒”的红线。

为什么这么说？看几个例子。

2月21日，河南省驻马店市发布了17条政策组合拳，从供需两端双向发力，除了降低预售门槛、适当下调贷款利率、展期还款等纾困房企的政策，还提出住房公积金最高贷款额度提高至50万、降低首套房公积金贷款首付比例至20%，购买首套住房给予补助等政策。

出台类似政策的还有衡阳市，被称为“衡十七条”的政策，提出引进人才可同享购房及契税补贴。

不得不说“驻马店救市17条”“衡十七条”力度确实很大，但仔细一分析，不难发现背后的原委。自2018年三季度，大多数三四线城市的楼市就开始疲软。根据驻马店住房管理中心数据显示，2019年网签面积同比下降23.2%，网签金额同比下降16%。换句话说，这样的城市，即便出台救市政策也难对市场形成多大影响，更不会影响全国。

相比之下，热点城市主要是“救房企”为主。比如，上海紧急出台的《关于全力应对疫情支持服务企业发展的若干土地利用政策》中，有针对性地调整土地价款缴付方式和期限、顺延开竣工等。

江苏省出台50条提振经济政策，提出密切关注房地产市场运行态势，加强市场分析研判和资金流向监测，根据房地产市场供需结构动态变化，开展政策预研储备，着力稳地价稳房价稳预期，保持房地产市场健康发展。

东莞调整公积金贷款政策，最长可贷30年，放宽贷款申请人条件，压缩审批时限，对装配式建筑等三类情形给予上浮可调贷款，最高上浮20%。

相对应的，近日财政部、统计局、央行等多部门密集发声，重申要坚持“房住不炒”定位，再次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

未来一段时间，不排除还会有更多的地方政府出台相关政策，支持房地产市场的平稳发展。但是，不会突破“房住不炒”的底线。

值得一提的是，驻马店市已经被河南省委约谈。首套房二成，宣告结束。

10年攀升30%，

不能任由房地产加杠杆了

在一些中介和地产从业者对传言进行卖力吆喝的时候，部分银行也按捺不住了。

数据显示，截至2019年末，我国金融机构各项贷款余额为153.11万亿，其中个人住房贷款余额30.2万亿，占比约为20%。如果加上8.4万亿的住房开发贷款余额，占比则达到了25%！

对于银行，房贷是一大笔生意！

可是，在“房住不炒”的紧箍咒下，即便银行有一颗蠢蠢欲动赚钱的心，也不敢乱来。

虽然与美国、日本等发达经济体相比，中国家庭债务的绝对总量还未达到极端状态，但增长速度较快，已经给宏观经济的稳定运行带来了隐患。

根据中国人民银行的数据，截至2019年底，我国住户部门贷款余额55.33万亿元，其中个人住房贷款余额为30.2万亿元，占住户部门债务余额的54.58%。

通常，我们用居民杆杆率（居民部门贷款余额与名义GDP之比）来反映居民的债务负担能力和偿债能力。

我国居民杠杆率自1996年以来一直呈上升趋势，1996年我国居民杠杆率仅3%，2008年上升到18%左右，2017年达到了48.97%，已高于发展中国家的平均水平。2019年则进一步飙升到55.33%，较2018年提高2.13个百分点。

这其中，购房占了一般居民负债的大部分。对此，去年中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清就指出，近年来我国一些城市住户（居民）部门的杠杆率急速攀升，相当大比例居民家庭负债率达到难以持续的水平……居民杠杆率10年攀升30%，不能再任由房地产加杠杆了。

为了将钱送到中小企业手里，去年央行推出贷款市场报价利率（LPR）。

过去，央行频繁实施定向降准，试图扶持中小微企业，可是很多钱流向并不精准。我们经常将这类宽松政策说成是“放水”。“水”一定会沿着阻力最小的方向前进。既然房地产行业更赚钱，金融行业更赚钱，那么钱就一定会变着法子，千方百计地流向那里去。今年3月1号开始，存量房贷定价基准转换为LPR已经开始实施。LPR形成机制将房地产和实体经济成功区隔开来，为房地产建立了防火墙，为定向加息提供可能。

在过去一年，1年期LPR累计调整了4次，累计下调26个基点，而5年期以上LPR仅调整了2次，累计下调10个基点。如此一来，就可以对1年期贷款较多的实体经济“定向降息”，对5年期以上贷款较多的楼市区别对待。

来源：全国银行间同业拆借中心

这意味着，未来不论是对实体经济涓滴还是大水漫灌，房地产行业想要沾光，难度大大增加了。

刚需放心买，

房价强劲反弹不可能

虽然大幅放松调控以及资金大水漫灌都不现实，但是，对刚需群体来说，现在却不失为一个买房的好时机。

首先，开发商资金紧张，降价促销还将持续一段时间。

疫情对绝大部分行业都造成了影响，自然也会对居民收入有显著影响，一项调查显示，超六成被访者因疫情而推迟购房计划。

来源：青岛未来盛世企业管理咨询有限公司

居民购房意愿下降的同时，是我国房地产行业的杠杆率居高不下。2019年中期，A股上市样本房企平均资产负债率77.44%。

正常状态下，房企可以靠高周转率维持，但遇到新冠肺炎疫情这种情况，节奏瞬间被打乱，高杠杆运作的开发商，资金压力巨大。一些民营开发商，即便是规模较大也非常缺钱。为了节省开支，不少房企都在调整组织架构，优化人才结构。

压力之下，房地产企业只有在销售端发力，才能维持资金安全。降价无疑是最有效的方式。打折促销固然会损失部分利润，但总比资金链断裂强得多。比如恒大最近打折卖房，就引发了巨大的轰动。随后，各大开发商都跟进，各种促销优惠相继推出——首付分期、60天内无理由退房、交5000抵20000、送物业费、送车库券等等，进行变相降价。

其次，房贷利率“降”了，按揭贷款更容易，月供也少了。

2月20日，央行公布了“新版”贷款市场报价利率（LPR）第七次报价，2月份，1年期LPR为4.05%，5年期以上LPR为4.75%。其中1年期下降了10个基点，5年期以上下降了5个基点，房贷利率参照5年期以上LPR，各地在此基础上进行加点。换句话说，相当于房贷利率基准下调5个基点。

按揭利率下行，意味着货币充足，不仅更容易申请贷款，而且购房者的还款压力也会相应的减小。

最后，在平稳的市场中，无论刚需还是改善都更从容。对于改善性需求，很多需要卖掉第一套房，然后才有钱买更大的房子的。在房价快速上涨的市场中，卖掉自己的房子再买入房子，卖和买期间，房子价格难免上涨，导致损失。现在价格稳定，正是置换好时机。

不少人将此次新冠肺炎疫情与2003年的非典做比较。认为楼市可能会像非典疫情结束之后类似迎来强劲反弹。这是不对的！

且不说2003年社会经济各层面都与现在存在巨大差距，仅楼市也与当时的境况明显不同。如今，我国整体上已经不缺房子，存在的只是结构性的不均衡。

旧思维会导向旧方法，新思维才能有新出路。当前，居住领域供给侧升级已迫在眉睫，要做、可做的事很多。但绝不是全面放松限购、央行放水降利率，那样的话，积极培育新兴产业，重构经济秩序，创新驱动增长就会无从谈起。当然，如果自住，现在尽可以放心买。毕竟住有所居是美好生活的重要组成部分。

（文 董晴）

编辑：徐俊芳

责任编辑：李伶

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