何谓反向抵押养老保险

　　反向抵押养老保险是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故;老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

　　中国保监会昨天公布了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，在经过了三个多月的征求意见之后，正式推出了“以房养老”商业保险。不过，最早参与的太保、平安等大公司却似乎准备按兵不动。一位业内人士说：“这是因为涉及房屋法律关系复杂，缺乏明确的实施细则。”而寻求差异化经营的中小保险公司则跃跃欲试。

　　同时，银行版“倒按揭”则已进入到最后阶段。上海银行的第一笔“倒按揭”通过了前期的申请步骤，还需要放款审批这一道程序，近期有望实现。

　　无论是保险公司也好，银行也好，客户意愿强不强、利率怎么定，都是非常考验金融机构的问题。

　　京沪穗汉首批试点

　　保监会规定投保人群应为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。试点城市为北京、上海、广州、武汉。试点自2014年7月1日起至2016年6月30日止。

　　试点期间，单个保险公司开展试点业务，接受抵押房产的评估价值合计不得超过：4%×上一年末总资产不超过200亿元的部分+0.2%×上一年末总资产超过200亿元的部分。

　　申请试点资格的保险公司应具备已开业满5年，注册资本不少于20亿元，以及申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%等条件。目前各家主要寿险公司的偿付能力都在150%以上，中型保险公司的偿付能力也都在120%以上。

　　保险公司顾虑重重

　　资料显示，2007年，上海曾试点推出65岁以上老年人“以房养老”模式，老人可将自有房屋出售给上海市公积金管理中心，再由该中心将房屋返租给老人，售房款会在扣除相应费用后由老人自由支配使用。但这一做法最终进展缓慢。

　　大保险公司不太情愿参与，阻力主要来自于法律关系，养老观念倒还在其次。“倒按揭”的产业链太长，而且都是保险公司不太熟悉的领域。比如涉及房屋抵押贷款，就需要银监会同时发文配合。这一点银行的“倒按揭”就有相当大的优势，现有房贷业务就可以覆盖。在利率的定价方面，保险公司的经验也不如银行丰富，定得低了客户不满意，定得高了保险公司要亏本。另外，未来房价走势是不是要考虑在内，保险公司和客户肯定会产生预期分歧。今年3月的征求意见中，各家公司就希望各地公积金中心承担公估工作。还有一个保险机构比较担心的问题是，如果老人半路反悔，怎么办?已经发放的贷款收不回，怎么办?

　　银行已经先行一步

　　国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确要求保监会牵头，会同民政部等部门“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。不过走在前面的仍然是银行。

　　相比较保险只能向拥有房产的老年人发放养老金，银行“倒按揭”还可以向老人的法定赡养人发放，操作起来灵活得多。

　　上海银行拟推出的“倒按揭”产品，是老人作为房屋产权拥有者，把自有产权的房子抵押给银行，银行在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计老人去世时房产的价值等因素后，每月支付给老人一笔固定的资金。同时，老人将继续享有居住权。在老人去世后，银行将房产出售，用于偿还贷款本息。据专家测算，2013年上海户籍老年人住房存量资产价值规模约在2.5万亿元左右。到2030年前后，预计上海60岁及以上老年人口将超过500万，占户籍人口比例将超过40%。

　　上海银行承担了上海地区超过40%的养老金发放，逐步积累了约150万人口的庞大养老客户群。该行有关人士透露，目前向上海银行表达参与意愿的老年人很多，银行在筛选之后，已经有了一批“倒按揭”客户，目前正在按照程序操作，第一笔贷款有望近期推出。

　　文汇报记者 陈韶旭