央行、住建部、银监会三部门联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，财政部携手国税总局发文调整个人住房转让营业税门槛——昨天多条房地产“新政”齐发，支持改善性住房需求，远超市场预期。

带动短期需求企稳回升

从去年起，中央和地方政府已发布一系列楼市松绑政策。在各地方政府大面积松绑限购的同时，去年9月30日，央行松绑限贷政策，此后多轮降息、降准。去年10月9日，住建部、财政部及央行联合发文，降低公积金贷款门槛、提高公积金贷款额度，推进公积金异地贷款等。

然而，最新的房地产数据却并不乐观。国家统计局发布的信息显示，今年1至2月，全国房地产开发投资8786亿元，同比名义增长10.4%，增速比去年全年回落0.1个百分点；与去年1-2月相比，增速下滑幅度接近50%。1-2月，全国商品房销售面积8764万平方米，同比下降16.3%，其中住宅销售面积下降17.8%；商品房销售额5972亿元，同比下降15.8%，其中住宅销售额下降16.7%。

“此前地产需求一度出现了明显的企稳回升，但今年前两个月地产需求再度下滑。”海通证券分析师姜超指出，个人住房贷款“新政”一方面鼓励银行发放住房贷款，二套房商业贷款最低首付比例降至40%；另一方面发挥公积金的支持作用，首套房和二套房公积金贷款最低首付比例分别为20%和30%。他认为，本次“新政”有望带动需求短期企稳回升，化解二三线城市地产高库存风险。

房产政策回归“正常化”

面对经济下行压力，国家在稳定政策与稳定市场对长期预期的同时，会加大定向调控的力度，稳定当期市场的信心。业内人士认为，昨天出台的房地产“新政”有助于进一步释放刚性需求，稳定房地产价格和房地产市场，从而促进房地产投资以及家庭的消费意愿，最终推动总需求的企稳回升。

中金公司认为，随着物价下滑、资产价格下行压力的显现，房地产政策自去年年初开始逐步从“趋紧”向“正常化”回归。昨天出台的“新政”是房地产政策向“正常化”回归这一进程的延续。在经济下行压力加大的背景下，释放正常的住房需求以使得增长稳定在合适的区间是必要的做法，这对稳增长有利，对市场也是利好。

短期内业主或惜售、抬价

融360房贷分析师李立认为，对于一线城市来说，“新政”会刺激潜在购房者提前入市，有购房能力人群总量增大，“短期内有望刺激观望人群入市。但长期来看，限购政策不放开的话，影响有限。”对于二三线城市来说，由于去年9月30日起已执行“认贷不认房”，加上目前已有11座城市放宽二套房首付及贷款利率1.1倍限制，因此新的房贷政策影响不会很大。当然，短期内购房人群会增大，不少业主可能会惜售或抬价出售。

在银行贷款政策上，李立预计，“新政”对首套房房贷市场影响不大，银行执行政策最重要是受市场资金，也就是央行信贷额度影响。而二套房房贷方面，房贷利率有望继续走低，更多银行将推出更多倾向于二套房的政策。

而“个人购买2年以上普通住房转卖免征营业税”的“新政”，直接受益的将是转让满2年但不满5年的普通住宅的人群，调整后可省下5.55%的营业税及附加税收。

机构资金博弈房地产股

敏感的资本市场昨天已提前反映了利好政策，地产板块午后强势拉升，截至收盘时，板块平均上涨3.79%。天房发展、深深房A、保利地产、金科股份、中天城投、招商地产、荣安地产、香江控股、国兴地产、中关村等集体封至涨停。

盘后交易数据显示，招商地产、格力地产、中天城投等地产股纷纷出现了机构博弈的身影。其中，招商地产获两机构合计净买入2.4亿元，占当日该股成交总额的6.59%；两机构合计净卖出1.52亿元，占当日该股成交总额的4.16%。格力地产获两机构买入1.86亿元，占当日该股成交总额的13.15%；四机构合计卖出2.37亿元。中天城投获一机构卖出3.05亿元，占当日该股成交总额的6.47%。

在姜超看来，人口结构转型背景下地产需求趋降是长期趋势，居民财富从地产向金融资产的转移不会变化，“金融资产为王的时代已经来临。”

文汇报记者 唐玮婕