分析

上海取消限购意义不大 去年快速上涨导致后续乏力

杭州作为准一线城市解禁限购了，那么上海还会远吗？根据本报与辰智咨询发起的专项调查，认为上海应该叫停的仅有36.20%，有40.33%的受访者认为最应该出台的调控手段是“减少各种名目繁多的房产交易税”。记者在采访中发现，和以往不同的是，这次沪上房地产界几乎取得少有的一致：对于上海市场而言，放开限购并没有太大意义，而放开贷款或者降低贷款利率才是“王道”。

限购并非市场低迷主因

统计显示，今年上半年全市新建商品住宅市场月均成交量仅为67.7万平方米，仅有3月的成交量突破了80万平方米，楼市进入了一个较为低迷的阶段。不过在21世纪不动产上海区域市场研究部副总监黄河滔看来，上海楼市的低迷中却有一个和“环上海”城市不一样的特点。

“别的城市都是开发商的高端物业套牢、卖不动，但是上海是个例外。”黄河滔告诉记者，“今年上半年，单价5万元以上的新建商品住宅成交占比约为8%，较去年同期高出近4个百分点；而单价3万元以上的二手房成交占比约为15%，高出去年同期约7个百分点。”言下之意，限购导致大量中高端楼盘卖不动的情况在上海并不存在。

德佑地产营运副总经理孙扣华表示：“楼市成交的低迷，主要原因还是在于去年以来房价的快速上涨逐渐触及购房者的心理底线，令市场的观望气氛大增，此外，去年大量的一二手住宅成交客观上也消耗了大量的潜在需求，一定程度上导致了楼市的后继乏力。”

房贷成刚需“拦路虎”

业内认为，房贷今年上半年一反常态地收紧也是影响楼市成交的重要原因，对于刚需购房者的影响尤大。对于上海楼市而言，改变房贷状况是比解除限购更加能够推动楼市的措施。　　就在不久前，知名金融搜索平台“融360”对全国23个重点城市近400家银行房贷利率进行的调查显示，前7个月，刚需购房者面临房贷利率走高、放贷不易的困难，北上广深四大一线城市的平均房贷利率总体走势均呈现上行趋势。

目前首套房利率主要集中在基准利率及基准上浮10%这一区间。有消息称未来四大行实际放款利率有可能全面下调。日前有媒体报道农业银行已发文，从8月起在上海对200万元以上首套房贷款利率实行9.5折优惠。也有消息称除农行之外的其他三大行也已在上海地区实行九五折利率。但是从融360的监测数据显示，目前的实际放款利率并未有明显下调。

根据沪上一房产公司贷款专员介绍，现在，上海房贷审批一般两周即可通过。在交易中心产证办下来后，3-4个工作日即可放款，一般来说1个月到1个半月整个贷款流程就可完成，这与此前贷款最紧张时至少3个月甚至长达半年的贷款周期相比，已大大缩短。

松绑也需组合拳

未来上海楼市的调控政策会呈现何种走向？中国指数研究院发布的最新研究报告指出，限购调整难扭转市场，但是可稳定预期，单纯放松限购无法扭转市场，需足够的金融支持和企业促销。“融360”分析师徐瑾指出，除限购政策松动外，还有户籍政策松绑、公积金政策松绑、税费减免等体现“分类调控”精神的政策出台。

中国社科院不久前发布2014年《中国住房发展(中期)报告》。报告指出，2014年上半年，全国楼市进入结构性过剩阶段，房价调整期恐持续两三年。

那么上海的房价会怎么走？对此，上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，上海市场降温的态势在三季度会继续延续，这一方面会鞭策房企加大降价促销的力度，另一方面也会加快地方政府救市的节奏。徐瑾预计：“下半年市场有很大概率继续在房价阴跌、买房者观望、猜疑中度过。”

而高力国际中国区研究部董事谢靖宇认为，上海短期内完全取消限购政策的可能性较低。“价格的走势将取决于预期的贷款利率折扣或其它政策的放宽是否符合潜在购房者的预期。且效果预计将难以在短期内明朗，而是在政策放宽和其对市场的潜在影响之间会有为期约六个月的滞后，正如2008年金融危机时的后市表现亦显示了此类政策效果的滞后性。”