久乐苑小区建于1998年，物业费每月每平方米0.50元，过去10年从没调整；金纺小区建于1996年，多层和高层的物业费分别为0.50元和1.15元，竣工交付至今没调整。但今年起，闸北区共和新路街道的这两个小区先后上调物业费，缓释了僵持多年的物业管理难题。

僵局 不调价，不续约

上世纪90年代末，上海最早一批商品房建成入住。十多年过去，很多小区的物业管理费用还维持着当年的标准。但是，社会最低工资标准逐年提升，物业公司运营成本水涨船高。于是一类物业管理矛盾日渐凸显：一边是居民指责物业服务不到位，拒绝提高物业费；另一边是物业公司抱怨小区管理难以为继，物业服务水平离居民预期越来越远。

久乐苑小区和金纺小区就是其中典型。久乐苑规模不大，有21幢楼房、251户人家。2013年初，小区新一届业委会成立，开始考虑物业公司的续聘问题。很多业主对物业服务不满意，希望换一家物业。

“方方面面的情况了解下来，我们觉得更换物业公司不是很明智的选择，”小区业委会主任钱慈生介绍，2005年1月1日以来，久乐苑的物业费定格在每月每平方米0.50元，这点费用几乎不可能找到物业公司“接盘”，即便有人“接盘”，服务质量也没法保证。与其费劲找新的物业公司，不如让现有的物业公司改进服务。但物业公司的要求是，要续签合同，必须上调物业费。

金纺小区的情况大同小异，2014年3月小区新一届业主委员会成立，和物业公司谈及续约一事，后者态度坚决：物业费不调，一切免谈。此前，物业公司不止一次向原业委会提出调价申请，业主大会投票表决后，赞成上涨的票数过不了一半，调价一事只好拖着。

调价 3毛钱涨幅分摊到3年

续约的当口，久乐苑的物业公司因为资金问题，停止了水箱清洗、绿化修剪等服务，引起业主强烈不满。党总支、居委会不得不召开联席会议，让物业公司把收支情况和所面临的困难一一道来。

经过对物业公司的成本核算和对周边小区的物业费考察，业委会认为物业公司的要求是合理的。业委会提议，2015年起把物业费从0.5元上调至0.8元，2016年起每年增加0.10元，连涨3年。也就是说，把3毛钱的涨幅分摊到3年。久乐苑小区所属的永乐居民区党总支书记陆方说：“这是几经斟酌确定方案，调价既要维持物业公司运转，又要考虑业主的接受度，找到双方的平衡点。别看只是每年1毛钱的涨幅，有的业主还是没法接受，有人‘还价’说最好一年涨5分钱。”

金纺小区所在的沪北居民区则邀请街道城管、房办等职能部门参与制定调价方案。沪北居民区党总支书记童斌说，单纯听物业公司报价，很多业主不买账，物业管理专业人士介入后方案才能成形，方案提出，多层物业费、高层物业费分别调整到每月每平方米0.70元、1.45元。

金纺小区业委会刊登公告，向业主征询对调价方案的建议，随后召开业主大会，由业主投票表决。投票采取记名投票方式，一户一票。业主代表和居委干部向小区全部692户人家发放征询单，并参与了开票的全过程，街道城管、房办的工作人员在现场监督。最终，方案以77.3%的同意率表决通过。

经验 没有统一“版式”可参照

物业费调价僵局打破之后，两个小区留住了物业公司，也“稳住”了日常运转。

年初，沪北居民区党总支牵头召集居委会、物业公司、业委会、业主代表、小区党员代表等召开物业管理联席扩大会议，会上，物业公司负责人针对业主提出的物业管理问题逐条答复。童斌相信，随着良性沟通的推进，业主和物业公司可以实现“双赢”。

“高龄”商品房小区的物业费调价问题，在上海社区是个普遍的难题。金纺小区和久乐苑小区都认为，每个社区情况不同，调价与否、如何调整要“具体问题具体分析”。调价方案更是没有统一的“版式”可参照。

“如果说有什么值得推广的经验，那应该是社区的自治方式。”童斌说，两个小区都有召集党组织、业委会、物业公司等各方力量的联席平台；都能通过听证会、协调会等制度，广泛收集业主意见；都能通过公开透明的方式，确保业主的知情权、参与权。

此前，共和新街道制定了居民区自治章程，提出居民区可在党总支的领导下开展自治工作，处理公共事务，自治章程按照议事决策、操作执行和评议监督三个功能进行组织设置、人员配备和流程细化，定下了决策听证会、矛盾协调会、政务评议会等制度，以规范操作程序。童斌说：“处理物业矛盾的时候，我们都自觉不自觉地用上了这些制度。”

文汇报记者 钱蓓