观点

“消费协同性”满足情感需求

“衡山路头部，桃江路东平路一端车流不多，形成的环路更适合行走闲逛。”采访中，谢晨向记者谈到了“消费协同性”，在他看来衡山路此段的各类店铺使得整片街区具有“消费协同性”，“日料、德国酒吧、地中海餐厅……有各式餐饮，有文化类商业，已经自发形成了创意休闲街区。”

谢晨表示，衡山路北段紧邻音乐学院以及淮海路居住区和办公区，“适合逛，又有人逛，所以能留得住人气。”

陈丽琳认为，淮海路素来贴有小资标签，而桃江路、东平路的氛围、特色风情餐馆等满足了小资们的情感消费需求。谈到中段的规划，陈丽琳说：“当商业街区商圈形成集聚效应，规划或许就会事半功倍。”据介绍，田子坊最初的业态是创意办公，后来居民区自发形成餐饮，其后辅以规划，最终形成了现在的商业氛围。

衡山路“明天”

尾端:衡山坊定位小而美　堪称徐家汇商圈“后花园”

抢了中段酒吧餐饮街“风头”的，还有衡山坊。虽然还未全部开业，但这一位于衡山路尾段的“迷你新天地”，正以更精致更小众的姿态“撩拨人心”。

“迷你新天地”更小众

紧靠徐家汇商圈的衡山坊，处于天平路以东，衡山路以北。作为花园住宅和新式里弄的改造项目，7000多平方米的衡山坊，被业内称为“迷你新天地”。上世纪初期，这里曾是上海滩颇具知名度的高尚住宅区———树德坊，吸引了众多文人雅士聚居于此。

“相比新天地，衡山坊更小众。”朱劲松，上海衡复投资发展有限公司总经理对记者说，他并不完全同意“迷你新天地”的说法。衡复公司负责衡山坊的规划经营，据朱劲松介绍，衡山坊定位于蕴含小众精品文化元素的商业场所，在招商时考虑多业态平衡。

在衡山坊现场，记者看到，这里是零售商业、服务式办公加画廊与餐饮三分天下，目前多数商户已开门营业。“目前开业率80%，零售品牌‘例外’还在装修。”朱劲松说，衡山坊的画廊更类似于艺术馆，每季都会有艺术家作品展示，作品边上都有解说，也可以询问工作人员，看中也就可以买。

内外引流初具人气

记者实地走访发现，无论是双休日的早午餐时段，还是每天晚上，衡山坊已经初具人气。“画廊带来了部分高端客群，衡山坊内一家韩国画廊首次办展就把全球最火的当代艺术大师请来，带动的人气对餐饮、零售有很大提升。”朱劲松觉得，餐饮和零售对画廊也有相辅相成的作用，“有些顾客吃完饭就会逛逛画廊，有的带孩子看看艺术，有的会直接购买展品”。

记者从业内了解到，衡山坊招商以挑剔著名，对于餐饮品牌选择近乎严苛。在现场，记者注意到，衡山坊没有停车位，此外一边紧邻居民区。

“挑剔也是无奈，为了整个项目的品质和氛围。”朱劲松向记者透露，是有不少精致的品牌中餐多番与衡山坊接洽，但考虑到整体环境的打造，和硬件限制，最终还是全部选择西式轻餐饮。

据介绍，这里一家披萨店，在美国纽约州都属第一，奥巴马夫人等经常光顾。

除了以精品店铺吸引外来客流，衡山坊还在内部自造人气，将一部分物业留给办公。

在弄堂靠里，记者发现一家满眼是绿的公司———Oasis。就像中文意思绿洲一样，Oasis商务服务有限公司在喧嚣的城市中心为繁忙的工作族，提供了简单轻松的服务式办公空间。“不需要烦恼办公配置、前台人员或快递公司，入驻企业拎包即可。”Oasis总经理王眅尔说：“衡山坊倡导慢生活，其实办公也是生活的一部分，办公也可以变成一种享受。希望我们的客户在工作时，也能享受氛围和环境。”

观点 “小而美”成稀缺业态

“我个人非常看好衡山坊这个项目。”陈丽琳对这个徐家汇后花园的前景很有信心，她向记者表示，地理位置好、建筑形态有特色、业态组合多元都是衡山坊的优势，“小众精品定位，很容易抓取到热爱文艺、艺术的客群”。

陈丽琳说，衡山坊与徐家汇商圈差异定位，徐家汇以购物休闲功能为主，衡山坊的情感文化消费功能高于购物功能。此外，留一部分给公办，吸引与项目气质吻合的公司和人群，这样里面的人留下，外面的人进来，形成良性的循环消费，将进一步带动整个项目。

衡山坊通过打造“摩登记忆”的身份标签，聚拢了众多寻觅老上海记忆的“摩登雅士”。在陈丽琳看来，当商业的宣传口号由叫卖物件到情感寄托，承载记忆和成长的愉悦时，商业的魅力就绝不仅止于门口的LV了。

陈丽琳分析，未来城市里大而全的商业项目会逐渐减少，专攻一类业态小而美的项目会成为热门的稀缺商业形态。“低密度，舒适性，是新的市场消费兴奋点。上海的红坊、老码头都属于此类业态，但地理优势不及衡山坊。”陈丽琳说。

不过，她也表示，开业初期，衡山坊也将和不少项目一样，要经历客户培育提升的过程。