2022年，上海全面完成中心城区成片二级旧里以下房屋改造，未来重点将转向城中村改造和旧住房成套改造，正式打响“两旧一村”改造攻坚战。目前，城市更新项目大多属于“难啃的骨头”，较多涉及风貌保护、产业升级等内容，导致项目附带有高比例的保护保留建筑、产业引入门槛、落税指标等开发限制条件，压缩了企业可开发、可变现的空间。丁祖昱委员在今天下午举行的市政协十四届一次会议大会发言上建议，需要统筹好政府、企业、民众三个群体，算好城市更新经济、社会两本大账，引导房地产行业向新发展模式平稳过渡。

一是专注增量和存量的双轨发展，推动开发模式和运营模式双向并行。规划在注重“增量”空间的同时，也要基于“存量”考虑资产盘活问题，提升规划落地性。在城市更新规划中，叠加产品图层和经济图层，给出鼓励更新的参考方向，评估增值空间，增强企业和政府对更新项目的整体把握，以便政府配套政策制定和土地合理定价。把“开发+销售”和“开发+运营”的更新模式相结合，在保障项目经济可行的基础上，推动房地产业践行“留改拆”为主线的城市更新，走可持续发展道路。

二是因“项”施策，加大政策配套支持力度。涉及“两旧一村”、零星更新等内容的城市更新项目，面临地理位置偏远、改造经济效益低、社会资本进驻意愿不足等多种问题。一方面，需要政府敢于突破，主动求变，进一步放开政策层面的刚性认定指标，拓宽项目审批通道；建立城市更新方案的市区协同审批机制，压缩企业时间成本；动态更新规划方案，放开部分规划约束指标等。另一方面，需要强化多部门协作，灵活运用用地性质转换、容积率突破等鼓励措施，让利、便利于企业，提升市场化机构参与积极性，切实增强城市更新项目的可行性。

三是优化金融政策供给，协助企业降本增效。拓宽金融扶持渠道，针对紧迫的更新项目和优质的统筹主体，给予城市更新专项贷款、城市更新地方债等支持；对于侧重民生改善、风貌保护、产业升级等长远利益考虑的更新片区，进一步加大各级各类财政补贴扶持力度；对于保留保护建筑比例高、重点产业升级、社会效益凸显的项目，加大贴息力度，取消贴息最长时间限制，协助社会资本积极、高效地开展城市更新工作。

上海城市更新正在步入“提质增效”的关键时期，下阶段需要政府通过政策创新、模式创新，增强城市更新配套制度供给，协助企业共同算好更新账，推动房地产行业转型发展，让上海这座城市的未来更加美好。

作者：占悦

摄影：叶辰亮

编辑：何易

责任编辑：顾一琼

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