文汇网记者 陈桂兰

本月上海迪士尼开始为开园预热，而迪士尼乐园的大本营——川沙板块的楼市也再度受到了外界关注。据德佑链家研究部监控数据显示，截至2015年7月16日，川沙板块的一手商品住宅成交均价达每平方米29653元，相比2009年的每平方米11153元，上涨166%。

不可忽视的是，今年以来，在“330”新政、公积金政策以及今年多次降息降准的多重政策叠加作用下，今年二季度以来上海整体楼市迅猛攀升。与此同时，川沙板块楼市受到迪士尼效应的影响日益显现，并逐渐发酵。

土地新盘价格超中外环均价

据了解，川沙板块内的土地尽管靠近机场的区域尚有未开发的土地，但开发主力川沙镇核心区域近年来已少有供应，一手项目稀缺。目前，板块内在售项目有象屿鼎城、汇智湖畔家园、东郊半岛、东海御庭、鼎鑫名流世家、香奈名邸。

其中，香奈名邸在5月取得了预售证，该楼盘所在的川沙新市镇城南社区C03-29地块，在2013年9月被初入上海的杭州至高房地产以5亿元拿下，尽管地块体量不大、总价不高，但是其溢价率高达136%，每平方米19500元的成交楼板价更是位居川沙板块各宅地之首。

此次，该楼盘推出的公寓房源，最高报价每平方米达55100元，最低37000元。虽然位于外环外的川沙板块，其价格却与不少内外环间的楼盘看齐，已经大大高出了中外环区域今年以来每平方米37300元的成交均价。

“老房子”量占二手房市场70%

今年以来，川沙板块的主力二手楼盘，如鼎鑫名流苑、金领国际、万馨佳园等成交均价都在每平方米20000-25000元之间。据德佑链家研究部监控数据，截至6月30日，上半年鼎鑫名流苑成交均价为每平方米23680元，万馨佳园上半年成交均价为21056元，金领国际上半年成交均价为20516元。数据显示，截至6月底，川沙板块二手房成交均价为每平方米18500元，相比2009年的每平方米8800元上涨110%。

对于二手房成交均价相对较低的情况，据德佑链家统计，除鼎鑫名流苑等次新房外，川沙板块二手房还是以“老房子”为主，包括老公房、动迁房，这些房源占整个二手房市场的70%。由于目前随着地铁线路的开通，不少工作在浦东区域的新上海人，将购房选择区域向外围扩大。川沙板块内生活配套成熟、老公房成交均价相对较低，也吸引他们前来置业，因此带动了整个区域内二手房市场的成交。而部分经济实力较强的置业者，则因为迪士尼效应而对板块的未来发展前景看好，他们会选择该区域的商铺、二手别墅、新房等。

迪士尼效应房价或再度上扬

对于迪士尼效应对楼市的后续影响，有人认为即便有开园的影响，今明两年房价想要继续快速提升依然存在相当大的阻力。但德佑链家市场研究部总监陆骑麟表示：“川沙板块的一手房价素来有快涨与滞涨交替的特点。”由于板块过多炒作，过去川沙部分价位较高的楼盘也出现过价格滞涨甚至回落的情况，如老牌楼盘鼎鑫名流苑曾在2010年达到均价每平方米19900元的高位水平，然而在次年即回落至每平方米19400元，到了2012年更是进一步降低至每平方米17300元。

不过，业内认为，从川沙板块近几年拿地楼板价可以看到，不少开发商看好川沙板块潜力和后续发展。原因是目前仅仅是迪士尼一期工程，后面还有二期、三期。迪士尼开业后，在商业旅游的带动下，川沙楼市会迎来一轮新启动。