市场力量从小区撤离，物业管理出现空白。业主最现实的需求，是推动社区自治、社区创新的因子。成长于“熟人社会”的“5060”人士，精打细算、亲力亲为，拥有与街坊邻居交流的能力。他们的智慧和努力，让脱离物业公司的小区物业管理成为可能。

　　4月将至，又到上海调整最低工资标准的时候。杨浦区长白街道的松花江路95弄小区做了两手准备，如果业主同意物业公司提出的涨价要求，就由后者继续管理小区;如果双方谈不拢，物业公司必定“抛盘”，那么，就只能靠业委会、居委会开展物业自治。

　　长白街道42个小区，有4个走上了物业自治之路。以“5060”人群为主的社区工作者和热心人士果断“接盘”，维持起小区的正常运转。放眼全上海，长白街道的情况并非个案。

　　不招待见的老房子

　　杨浦区老房子多，售后公房和直管公房占全部物业小区的70%。长白街道辖区内42个小区有30个是售后房，9个是商品房，还有3个商售混合型小区。

　　新楼盘是香饽饽，物业公司抢着入主。老房子是烫手山芋，售后房、老公房自然不必说，连房龄较大的商品房也已步入“不招待见”的老房子行列。

　　长白街道有“1998现象”——已经或可能开始自治的5个小区，3个是建成于1998年的商品房，1个是在1998年把物业管理社会化的旧小区。它们的十多年不涨价，全都低于每月每平方0.5元。

　　“1998年的标准，早已不能应付小区管理的支出。房龄越老，用钱的地方越多，维修资金越用越少。物业公司年年提涨价，业主们就是不同意。”民治路居委会主任李惟明介绍，归属该居委会的军工路600弄小区在2010年被“抛盘”，此前居委会、业委会多次为涨价问题征求业主意见，很多业主不给商量余地。有业主问：“涨价?政府红头文件有伐?”

　　4月最低工资标准上调，直接导致物业公司用工成本上升，引发集体“抛盘”。杨浦区另一街道的房办负责人透露，2013年该街道被“抛盘”的小区多达19个。

　　“5060”人士“接盘”

　　市场力量撤退，“接盘”的是社区里的“5060”人士——年纪在五六十岁之间的居委会、业委会成员和小区热心人士。

　　军工路600弄小区有3栋楼、70多家住户。小区早期是高校的福利房，1998年开始社会化管理，学校给了10万元物业补贴。此后学校的补贴逐年减少，2011年彻底归零，学校后勤物业也从小区退出。

　　别无选择的小区只能自治。居委会主任李惟明说，过去管理小区的是一套班子：物业经理一名、保安四名、保洁一名，现在小区的钱只够请一名保安。“保安住小区，白天正常上班，晚上10点之后给晚归的居民开门。为了省钱，保洁工作也请他带掉了。”

　　和军工路600弄小区房龄一样、规模相似的松花江路123弄小区，经济条件相对宽裕，去年4月开始自治，按最低工资标准聘了四名保安、一名保洁。

　　“管理小区和管家一样，除了看门、打扫，还有很多修修补补的事。我们一般都自己来。”老党员戴祥林当了10年业委会主任，“楼梯坏了，自己买材料修;绿化坏了，自己去花鸟市场买植物，买得对不对心里也没底;自行车棚坏了，也是自己设计、自己改造。”

　　“我们老了怎么办”

　　“感谢那些社区热心人士，他们不光接管了小区，也让小区更有人情味儿了。”长白街道办事处主任姜勇说，成长于“熟人社会”的“5060”人士，会精打细算，能亲力亲为，拥有与街坊邻居交流的能力。自治之后，有的小区上调了物业费，有的提高了物业费收缴率，这很大程度上得益于自治组织者、参与者的人格魅力。

　　不过，“5060”人士也有他们的担心。在更年轻的业主中，戴祥林找不到愿意帮忙的人，“哪天我干不动了，物业自治也就没法继续了”。

　　记者发稿前，松花江路95弄小区业主与物业达成一致，同意把物业费从0.45元到调到0.7元。居民区党支部书记吴志强松了一口气：“我们居委管着的5个小区，已经有1个开始自治。遇到解决不了的事，业主找不到物业只好找居委，年初三凌晨1点我还在帮业主修水管。说实话，压力很大。”

　　文汇报记者 钱蓓