更多城市活力，更多生活温度，正在抓紧打造的张江科学城将经历一场由“园”转“城”的蜕变。作为八大重点地区之一，张江西北片区的概念设计最近初步完成。记者昨天了解到，未来这片张江地区建设最早、发展最成熟的技术创新区，将展开一系列“城市更新”——除了落地全新的科技金融风投集聚区之外，还要利用绿地、加密路网、优化功能等，形成综合性“城市科技商务复合区”。

西北片区迎“城市更新”

整座张江科学城，北至龙东大道、南至下盐公路、西至罗山路－沪奉高速、东至外环－沪芦高速，总面积94平方公里。其中，西北片包含了张江地区最早建设的技术创新区，也就是1999年“聚焦张江”战略布局的主阵地。

上海张江高科技园区开发股份有限公司总经理葛培健告诉记者，张江高科拥有张江西北区24.11公顷产业用地、13.9公顷绿地的城市更新空间，“张江西北片区是张江科学城重要的功能承载区，承担着科技园区由‘园’转‘城’的城市更新、二次开发任务。这些城市更新区域预计新增固定资产投资有望达到100亿元规模。”

今年3月，这片区域完成第一轮概念设计修详工作，将力争在年中完成控详规批复落地。按照计划，西北片区会重点打造两类空间产品。一是在诺贝尔湖周边建设能够体现“科学城”风貌形象的上海市科技金融风投聚集区;二是利用绿地、加密路网、调整用地结构和优化功能布局，实现技术向人文转变、封闭花园向共享空间转变、单一产业园区向综合性“城市科技商务复合区”转变。

据葛培健介绍，从区域分布看，张江科学城范围内的新建区相对集中在中部和南部，“按照‘统一规划、整体开发、总体平衡’要求，去年公司在张江的开发总量达28万平方米，今年还将陆续启动集电港、中区、西北片等区域多达34万平方米的项目，实现产品形态多元化发展，进一步拓展产业地产的空间资源，为转型发展提供核心资产的储备。”

以“科技投行”为转型目标

在张江高科最新的投资列表里，蚂蚁金服、喜马拉雅、天天果园等一批“独角兽”项目格外引人关注。“从全国范围看，高新区是当之无愧的‘独角兽’。”葛培健告诉记者，对张江高科而言，在科创中心建设中的使命，就是要培育和打造一批具有全球影响力的本土引擎企业。

“产业投资不再是孤立的投资，而是促进科技企业发展的加速器。”创业之初就立足在张江区域发展的天天果园如今多了个“娘家”股东:张江高科的全资子公司张江浩成通过下属投资基金拿出了1亿元来投资。前不久，张江高科又促成了参股投资的杉德项目与天天果园的合作。

仅去年一年，张江高科以“科技投行”为转型目标，瞄准“新技术、新产业、新模式、新业态”的四新企业，不断加大投资布局力度。针对不同企业在不同时期的融资需求，以直接投资、参股基金投资等多种方式精准投资，通过与外部专业机构合作，实施从天使、风险投资、私募基金到产业并购的全投资链布局。

探索“叠加式”运营模式

去年年底，张江高科投资了星峰企业园项目光全基金的40%有限合伙人(LP)份额，参与项目联合管理，加强对张江核心区存量物业的收购，保有核心园土地及楼宇资源，发挥了张江高科作为园区平台公司的作用。

事实上，运用地产基金正是运营模式上的一种创新，通过政府加强统一规划，由地产基金项目公司实现从项目策划到出形象、出效益、出机制的全生命周期整体开发，通过基础建设、公益性项目和经营性项目的打包运营，实现总体平衡。在试点中，张江将进一步探索政企之间的市场化、契约式合作机制，进一步引导和发挥社会资本参与科学城建设的积极性，进一步推进科学城示范社区的全生命周期建设运营，这将有利于加快科学城高品质建设，完善城市化公共服务配套，通过政府与市场双轮驱动，以基金模式推进土地的集约化利用，加速科学城产业的升级。葛培健表示，张江科学城建设，将通过统一规划把“园”变成“城”，通过整体开发把“碎片化”变成“整体化”，通过总体平衡把“投入产出”变成可持续发展，探索出一条叠加经济功能、城市功能、生态功能、文化功能的全新运营模式。