《战略与路径：黄奇帆的十二堂经济课》系作者受聘担任复旦大学特聘教授期间（2020—2021年）的十二堂课的内容汇编。作者深刻解读当前中国经济至关重要的十二个议题。全书分为两篇，分别为发展战略篇和改革开放篇，其中，发展战略篇的内容包括贯彻落实“十四五”规划纲要、构建双循环新发展格局、实现“双碳”目标、发展数字经济、推进制造业高质量发展和有效化解房地产行业风险等六个专题；改革开放篇的内容包括共同富裕、要素市场化改革、《区域全面经济伙伴关系协定》（RCEP）、中欧班列、香港问题和中美“脱钩”等六个专题。

这些都是当下十分重要、未来影响深远的热点话题。全书既有对政策的严肃解读，又有生动丰富的案例和数据，深入浅出地讲解宏观政策如何切实影响经济的运行和民众的生活，为把握中国经济运行，更好地作出经济决策提供了重要的参考。

《战略与路径：黄奇帆的十二堂经济课》

黄奇帆 著

上海人民出版社出版

>>内文选读：

房地产行业进入拐点的十大因素

当前，我国房地产业出现了下行趋势，个别房企出现问题，有人归结于政府的房地产调控政策造成了楼市萧条。这种说法既不公平，也不符合事实；也有人归咎于房企盲目地高价买地，大规模搞开发，高库存、高负债、高周转的经营模式，最终造成了资金链断裂。这种说法有一定的道理，但是很多房企这样的经营模式一直存在，为什么之前就没有出事？说明边界条件出现了变化。具体来看，当下中国房地产业正在面临十个方面的拐点。

一是人口增长进入拐点。1950年中国5.52亿人，1980年上升到约9.87亿人，目前达到了14亿人，也就是说70年间人口增长了8亿多人。近年来中国人口总数已经达到天花板，由于出生率低于死亡率，增长趋势已经接近拐点。今后几十年，有可能人口总量每十年减少5000万—6000万。根据中国人口与发展研究中心的研究，中国人口预计到2027年达到峰值，为14.17亿，此后开始下降，2035年降至14.03亿，2050年降至13.21亿。

二是老龄化进一步加重。2020年中国社会60岁以上人口占18%，按照目前的增长率到2025年将达到22%，2035年为31%，2050年将达到近40%。2025年、2035年、2050年65岁及以上老年人口占比分别为15%、23%、30%。按照国际上的划分，65岁以上人口占比7%—14%是轻度老龄化社会，14%—21%是中度老龄化社会，21%以上为重度老龄化社会。也就是说，到“十四五”末期，我国将进入中度老龄化社会，到2035年是重度老龄化社会。

三是城市化率接近天花板。1980年中国城市化率19%左右。经过40多年的城市化发展上升到2021年的64.72%，城市化率可以说是接近了天花板。从全世界经验来看，一般城市化率到75%后达到顶点，我国城市化率才64.72%，为什么会接近顶点了呢？原因在于中国的城市化进程主要是将年轻人吸收到城市里，目前农村人口中大量的是老人、儿童，年轻人很少，过去大量农村年轻人进入城市的势头将大幅减缓，而且因为城市户籍制度的限制，农村老人不会大量进城。即使今后城市化率还会逐渐上升到70%，但速度也会放缓。

四是人均住房面积接近饱和。20世纪80年代初中国城市人口人均居住面积仅5—6平方米，到2020年已近50平方米，达到了发达国家的平均水平，接近饱和。

五是库存、闲置房总量达到高点。目前中国房企积压一年以上的一手房库存高达6亿平方米，占到每年房地产市场新房建成规模17亿平方米的35%；在城市老百姓持有的二手房方面，1990年以来中国销售的300亿平方米商品房中，20%也就是约60亿平方米处于闲置状态。

六是每年新建房产面积达到顶峰。中国的房产年建设量，2000年时是1亿平方米，2010年是10亿平方米，2017年达到了17亿平方米，近三年徘徊在17亿—18亿平方米之间，今后可能每年减少3000万—4000万平方米，到2035年，可能从现在的17亿平方米降至10亿平方米，达到平衡。

七是大规模旧城拆迁改造已近尾声。20世纪80、90年代，中国城市的棚户区、危旧房可能会占到1/3甚至1/2，都要拆旧建新，1平方米旧房至少需要3平方米新房才能够平衡，形成了大量的房产需求。因规划功能布局调整进行城市改造也会形成拆旧建新的需求。目前中国大部分城市的旧房改造、功能区改变大体到了天花板，今后在各个城市当然还会有结构性的补短板的改造变化，但是大规模“大拆大建”的状况会逐渐消失。

八是大规模城市基础设施建设、公共设施建设已近尾声。目前，中国各大主要大规模城市基础设施已趋于完成，由此引起的大规模征地动迁也基本告一段 落。中国的教育、卫生、文化基础设施总数已经足够，问题在于分布不均衡，接下来主要是结构调整、填平补齐。

九是中国房产商的杠杆率已上天花板。上市的大型房产商平均的资产负债率，从20世纪90年代末的50.3%到2010的72.19%，到2020年达到了令人咋舌的80.13%，再加上不规范的违规融资带来的隐性债务，中国的房产商已经不可能再抬高杠杆率水平来应对各种问题。

十是房产价格只会持续高速上涨的思维定式将被打破。过去20年，中国不管是沿海还是内陆，地价、房价往往5年翻一番，10年翻两番，形成了房价、地价会保持高速上涨的思维定式。房产商拼命囤地建房，高地价会被不断上涨的房价所消化，这种模式有利可图；老百姓也会忽视房产的居住属性，大量购房作为投资。这种房产价格思维定式将要打破，房价持续高速上涨的趋势将会进入拐点，这个拐点并不是指今后5年、10年房价调头大幅下降的意思，而是指房价不分区域，每5年、10年价格翻番的走势出现了停顿，上了天花板，今后除了中心城市的某些热门地段以外，房价的整体增长走势，大体上和GDP增长率、居民可支配收入的增长率紧密联系在一起。