来自群内购房经验丰富的网友，为大家独家分享他的对环上海置业的一些看法。

随着2015年底上海一波流的疯长，连郊区都动辄4万起的单价，魔都的房价现在让很多人特别是工薪层望而却步，但是为了刚需或者子女教育等多方面因素，加之近些年周边交通的便利，导致了很多人把购房需求外扩。

比较明显的例子就是苏州的昆山和嘉兴的嘉善，因为和上海搭接，地铁的互通拉近了城市间的距离，所以房价也就跟着水涨船高。

在最新提到的上海周边城市一体化的规划上，有6个城市被提到，基本涵盖在魔都城市圈，分别是苏州、无锡、南通、嘉兴、宁波和舟山。有几个城市已经互通了高铁，没有直通的也已经规划出来。

根据以上情况，我们今天聊聊周边的城市发展和购房的相关注意事项。对于有上海周边置业需求的朋友们一个帮助，一些相关指导建议，给大家参考一下。

1

上海周边城市购房政策

最常见的约束政策是社保要求，比如苏州的社保要求、嘉兴的外地人口首付50%要求，外地人新房两年内不得转卖等。

有的约束政策还有一种特殊情况的，如嘉兴持有人才引进居住证的仍可以享受首套房30%的首付。

所以如想在一个地方置业，首先要了解当地的相关购房政策，这是十分重要的。

2

购房需求：投资&自住

虽然有些时候两种目的考虑的因素差不多，但具体分析起来还是有不少差异

一、投资：

一般周期都不会太长，基本上从购买到产证下来三四年左右，这就要考虑改房产的变现能力，虽然目前房产交易的主要因素还是大的市场行情，但是即使在市场低迷的时候，仍有不少优质的楼盘很容易转手，而优质的楼盘一般伴随的关键词是学区、品牌、洋房、周边环境配套、户型等，在此需要特别说明的一点是，投资的住房，在力所能及的范围内，可以考虑品质高的楼盘。

这些楼盘即使现在价格比其他楼盘要高，但是随着市场行情的变化，可能仅仅隔着一条街，一段时间后和周边价格的差异会逐步扩大，这样对于投资者会有更大的收益。

二、自住：

可能对于变现的考虑没有投资那么看重，更关注长期的发展，期望最少的投资，买到自己最满意的房子。

特别是现在主打所谓XX新区、商务新区、经济开发区等目前新发展的区域，这时候对于周边的规划要重点关注后续对于生活设施便利性，教育资源等。

现在很多开发商会把概念性的放大，如地铁直达，遥望某市中心等，有些实际居住好多年了，家门口还是连公交车都没有，买个菜还要跑很远，那样生活便利性就影响太大了。

3

分销怎么看

对于在上海生活的人来说，想到外地置业，人生地不熟怎么办，这时候有一种模式吸引了大家的注意，那就是分销。

现在很多上海周边的楼盘都有针对上海的分销，主要是和上海的相关中介合作，就分销渠道来说，这是一种信息交流更加方便畅通的途径。

但是这里面也存在一些雷区，主要是双重报价，我曾经亲身经历，本地人咨询销售得到的价格和走上海分销报的价格每平方差价20%。

虽然通过分销会使开发商的营销成本增加，但动辄20%的差价主要还是在于周边城市相对上海房价，完全不在一个档次，降低大家对于价格的敏感度。

一旦我们的信息在开发商那边登记为分销渠道后，很难在获得他们的真实报价，有一个办法可以解决，如果是由分销商带领去看房的，可以去之前用别的电话（可能你的号码已经在那边备案）打过去咨询下，这样心里比较有底。

4

选择新房还是二手房

新房还是二手，其实这是个老问题了，目前持续火热的购房环境下，很多新房都在捂盘，设置了层层的购房约束，听说某楼盘开盘只接收全款购房，验卡不足额的连进去摇号资格的都没有。

因为政府对于房价预售价格的管控，比如上限不能超过10%的涨幅，在行情比较好的情况下，开发商从车位上下文章，捆绑销售。

举个例子：正常车位在8-10万之间，但是现在20万，30万，50万的车位也数见不鲜了。

二手房除了要关注手续是否齐全外，还要关注房屋年限及房东的房屋数量，这直接决定了所缴纳税款的比例，另实际贷款审批时候银行的估计可能会低于房东的开价，这样差价部分就不能够贷款，需要买家全款支付。

无论行情如何，房产对于家庭来说都是一比不小的支出，加上最近部分银行对于房贷的收紧，因此房市有风险，入市需谨慎。