小区楼道电子屏广告收入，小区停车位收费……很少有业主知道，这些小区物业服务公司利用社区公共部分进行经营获得的收益中，至少五成应纳入小区的维修基金中。本届市人大常委会第33次会议昨天听取并审议了关于检查本市贯彻实施《上海住宅物业管理规定》情况的报告。据悉，针对日益突出的小区维修基金断档问题，相关部门将出台“新动作”——今后，物业企业如不按规定纳入维修基金，将遭信用惩戒。居民经多次催缴仍然拒缴维修基金的，也可能被列入信用黑名单。

监管难，公共收益去了哪

根据规定，小区公共收益的至少五成应纳入维修基金。然而，在现实中，这笔账怎么用，去向哪里，通常小区居民不清楚。市人大执法检查报告指出，对公共收益主要用于补充专项维修资金的监管存在缺失。

相关法规明确，利用物业共用部分获取的收益，即公共收益，主要用于补充专项维修资金。市政府有关部门也已制定相关文件，要求各小区将不低于50%的公共收益纳入专项维修资金，但执行情况并不理想。小区公共收益账目不透明、不及时公布、不按照规定纳入专项维修资金的情况时有发生，也缺乏有力的监督。市人大财经委主任潘志纯表示，目前有些小区在实际使用维修基金上缺少统筹考虑，真正要用的时候往往已没有维修资金，应当要引导业委会科学合理地使用维修资金，同时物业服务企业应当存档相关材料。

市住建委介绍，随着本市住宅使用年份的不断增加，动用维修资金修缮、更新及改造房屋设施设备的需求也在不断增长，部分住宅小区维修资金余额不足，已经低于30%的法定筹集金额标准。

根据《上海市住宅物业管理规定》，当专项维修资金余额不足首期筹集金额30%时，业主应当按照国家和本市的相关规定、管理规约和业主大会的决定，及时续筹专项维修资金。启动续筹程序的最关键一步是业主大会作出决定，续筹决定作出后，如有业主不执行决定、拒不交纳，行政管理手段才开始介入。实际操作中，专项维修资金续筹比较难，既碰到业主大会难以作出相关决定、启动续筹工作的问题，也存在政府有关部门对续筹工作指导不够的问题。

动用难，急用须经四道关

除了续筹难，面临断档亏空的尴尬，专项维修资金还存在难用、惜用、滥用现象。

市人大常委会执法检查报告指出，由于使用专项维修资金有些需要业主大会讨论决定，而业主大会召集难、形成有效决定难，因此，造成专项维修资金动用难。也有部分业委会过度惜用专项维修资金，认为不用就是成绩、不用就会减少纠纷，却因此影响了房屋的正常维修。部分小区存在高估冒算、利用将工程项目化整为零的方式滥用专项维修资金的现象。还有的小区本身专项维修资金不充裕，业委会不了解小区设施实际状况，在资金使用时缺少统筹考虑，导致真正要用、急用时没有资金可用。

此外，动用专项维修资金实施紧急维修难以落实，也是两份报告都提及的问题。市人大执法检查发现，一方面，走正常的紧急维修程序，需经物业服务企业报方案、业委会审核同意、报政府部门备案、银行审价等四个步骤，实际操作中，往往由于各种原因耗时较长，无法实现快速维修。另一方面，由区行政管理部门组织代为维修的，一旦业委会对维修方案不予审核同意，或者业委会无法正常运作的，政府代为维修的资金就无法落实；同时，还存在部分小区专项维修资金不足、即使业委会同意也难以支付紧急维修费用的情况，这些都会造成紧急维修难以及时实施。

违规者将遭信用惩戒

针对维修资金续筹难等问题，今年上半年，市住建委出台了《关于加强本市住宅专项维修资金续筹工作的通知》，明确续筹条件，探索多种形式建立“蓄水”机制，通过法定续筹、日常续筹和公共收益补充等方式，逐步建立小区维修资金长效补充机制。

市人大在执法检查的同时，相关立法工作也在准备之中。然而，在《物权法》等上位法之下如何挖掘立法空间成了目前的难点。市人大常委会法工委主任丁伟表示，目前正在对明年的立法计划进行论证，在上位法不更改的情况下，一方面要挖掘立法空间，比如维修资金的使用，能不能按照居民公约做一些规定。另一方面将结合此次执法检查向全国人大提出修改相关上位法的建议，保障地方立法的科学性、可持续性，避免选择性立法。

市住建委表示，下一步要加强监督检查，强化宣传指导，加大物业使用领域信用信息管理力度。对于未按规定将公共收益纳入维修资金的物业服务企业和项目经理予以记分处理；对于业主未按业主大会决定续筹的，经行政部门送达整改通知书后仍不整改的，纳入公共信用信息平台。住建委同时透露，相关制约措施还可能应用于无故欠交物业服务费的行为，相关部门正在考虑把连续一年不交、经三次催交无果、并经法院判决的欠交物业费当事人纳入征信系统。