■案例纠纷点:首先，买家签署的《居间合同》中，房产中介故意隐瞒了资产抵押这一重要信息。其次，环环相扣的交易过程中，房产中介自己“研发”的衍生金融产品犹如一块“绊脚石”，牵制着房屋交易。

■本报记者　徐晶卉

由于房产市场的多样化、房产权属关系的复杂性以及交易金额巨大，房产中介一直是绝大多数消费者在二手房交易时的首选。然而，若是商家有心设下“暗桩”，不知情的消费者很容易“深陷其中”。

继市消保委前天公开炮轰沪上房产中介“新贵”链家设层层“暗桩”，致使消费者权益受到严重侵犯后，昨天，市住建委等监管部门快速跟进，对被曝光的两个案例正式展开调查，涉事门店及相关经纪人员的网上签约资格即日起被暂停。市住建委同时表示，对于消保委提供的近20个链家投诉将“一个个查过去”。

在这些复杂的案件背后，衍生金融服务的身影浮出水面———在居间合同中故意隐瞒重要信息，然后利用衍生金融服务阻碍买卖双方正常交易，继而通过各种“解决方案”赚钱，成为了链家获取利益的重要方式。

消费者哭诉“暗桩”环环相扣

今年1月9日，消费者庄先生为儿子购买婚房，在链家签订了一份《房屋买卖居间合同》，协商价格为370万元，首付80万元，并约定9天后签定《买卖合同》。1月15日，“暗桩”出现———链家突然告知，这套房源除了银行贷款之外，还有一笔167万元的房屋抵押贷款，必须解除抵押才能签订买房合同。庄先生提出解除合同，但是遭到链家拒绝，称一旦违约，80万元定金需要在房屋另行交易后才能收回。

庄先生只是碰到了“暗桩”的前半段故事，有着相同遭遇的黄先生则哭诉了他碰到的一连串“暗桩”后续。去年8月，黄先生在链家签订了《居间合同》，支付定金后，被链家告知该房屋名下还有一笔340万元的银行抵押贷款，链家表示，首付七成280万元可以弥补抵押，为防止风险。黄先生提出资金监管，但链家称没有义务，黄先生三思之下，在签订《买卖合同》时明文规定280万

必须用于先偿还银行和个人抵押。

然而事实是，房屋抵押去年3月已经逾期，房屋已处在被查封的过程中，但黄先生拿不出这么多钱来解除查封。“当时链家说，他们会负责到底，他们借钱给我，把这个房产继续交易下去。”无奈的黄先生与链家贷款部人员签订了三方协议，由链家高息垫资110万元。

本以为可以过户了，没想到，11月2日、11月10日、12月10日，该房产分别被浦东新区、虹口区法院和市二中院分别查封，此时链家又做起了甩手掌柜，说“签后查封的房子不归我们管”。而等到黄先生自己解决了问题后，链家的“暗桩”又出现了，他们以不承担风险为由，逼着黄先生的父母为110万元垫资款做房屋信用担保，才答应过户。

衍生金融产品上下家“通吃”

仔细剖析这两起纠纷，不难发现有两个共同点。首先，买家签署的《居间合同》中，房产中介都故意隐瞒了资产抵

押这一重要信息。其次，环环相扣的交易过程中，房产中介自己“研发”的衍生金融产品犹如一块“绊脚石”，牵制着房屋交易。

事实上，庄先生后来发现，卖家那份167万元的房屋抵押贷款，放款方竟然就是链家———链家自己设计金融产品，以公司员工的名义出借钱款，并赚取利息。而在黄先生的案例中，同样也出现了110万元的房屋抵押贷款，出借方也是链家。记者在庄先生提供的《房地产抵押借款合同》上看到，这份贷款的月利率为1.6%，换算成年利率高达19.2%，超过了央行规定的同期基准利率4倍的规定。

上海市沪中律师事务所高级律师董敏华认为，链家自己设计产品，在上一套房源嵌入房产抵押产品，然后卖给不知情的下家，“我相当怀疑链家在设局。”

有业内人士称，链家的衍生金融产品才是最大“暗桩”，不仅能获取不菲利

率，而且能形成一个循环，上下家“通吃”，“如果下家付了定金，却无法支付房屋抵押贷款，就会向黄先生一样，被迫将另外一套房源作房产抵押，而这套房源日后进入交易市场，相当于又为下一买家埋了一个‘雷，。”

衍生金融产品监管在何方

目前，链家虽对上述两个案例给出了解决方案，但对衍生金融产品的资质问题只字未提。而链家法务部相关人员在回应时含糊表示，并不清楚公司有没有相关金融服务的许可备案。董敏华认为，且不论链家有没有这个金融资质，“员工出钱，公司设立金融产品”的做法显然就不合规。

记者注意到，房产中介推出类似的金融衍生产品并非链家一家，而且也并非今年才有的新事物，然而却始终没有被纳入监管。市住建委相关负责人回应表示，这是房产中介服务的新业务，目前正在与市金融办方面做协调，调研和梳理相关问题。

据最新消息，市住建委昨天上午已约谈链家公司相关负责人，初步发现了链家公司相关门店存在不规范的经营行为，并开展正式调查。市住建委表示，将进一步加大对房地产经纪市场的监管力度，及时查处违法违规行为，切实维护交易当事人合法权益。