疫情过峰快于预期，国内消费市场迅速回暖，居民线下消费意愿增强。核心商圈引领购物中心租金企稳回升，全国18个主要城市核心商圈的租金有望在2023年实现0.9%的同比增长。昨天，世邦魏理仕CBRE发布《2023年中国房地产市场展望》，认为国内消费市场迅速回暖，叠加经济复苏和促进消费举措提振消费预期，根据Oxford Economics的预测，2023全年社会消费品零售总额有望实现9%的同比增长。

国际品牌商纷纷飞抵上海来择址

“可选消费和旅游业的复苏将率先利好核心商圈。”报告认为，参照2021年各零售业态销售额同比增长的情况，预计2023年金银珠宝、餐饮、服装和化妆品等可选消费的反弹幅度将高于社零整体水平，这将尤其利好此类业态配比相对更高的核心商圈购物中心需求。此外，旅游复苏是对核心商圈的又一利好。

CBRE最近发布的《2023年亚太区零售商调查》显示，中国内地一线城市登顶亚太区零售商海外市场拓展的首选。在具体选址区位方面，核心商圈历来受到国际品牌首店青睐。2022年，在国际品牌开出的中国首店中，选址核心商圈的占比达78%。

而这一趋势仍在加速中。胡丹婷是CBRE商业部董事，她所在的团队主的主要职责之一是提供高级别首店入驻的顾问及交易服务。她告诉记者，去年日韩市场的首店咨询接待量比较高。但今年春节过后，她发现上海市场的接待量一下子提升了，国际品牌纷纷启动项目，飞来中国看场地、谈交易，“最近的日程排得满满，昨天下午我就接待了一批从新加坡飞来上海的客人去探店。”

她分析认为，这些需求一部分来自于2020年以后积压的客户需求，还有一部分来自市场变化所引发的新增需求，“总体来看，品牌对首店的需求仍然旺盛，上海仍然是国际品牌最看好的城市。”她说，由于品牌从选址到首店落地需要一定时间跨度，预计今年下半年有一些优质国际品牌可以落地上海。

此前，CBRE《2022年中国跨世代消费者调查》结果也显示，在对个人财务预期向好之时，中国受访者会率先增加家庭和儿童相关消费，以及休闲旅游开支。此外，与亚太区相比，中国消费者在购买更贵的品牌和去更贵的旅游度假地意愿更强，消费升级的趋势仍将持续。

CBRE预计，2023年家庭和文娱业态的零售物业需求将量质齐升。一方面，不断增长的消费诉求将推动现有品牌的扩张意愿。另一方面，消费升级下市场也需要更多新型的品类涌现。

核心商圈引领购物中心租金企稳回升

由于2022年约有30%的零售物业项目受疫情影响而延期开业，CBRE预计2023年全国主要城市优质零售物业新增供应将突破800万平方米，之后两年逐步回落，但总体上未来三年供应仍显充沛。

从需求端来看，防疫措施调整和国内消费复苏将加速零售品牌的拓店步伐。CBRE《2023年亚太区零售商调查》结果显示，71%的中国内地受访者将在2023年新设门店，领先亚太区市场。CBRE预计，国内优质购物中心空置率将在2023年触顶回落，2025年有望回落至7%左右的低位，稀缺性助核心商圈引领租金反弹。分区域来看，未来三年仅有16%的新项目位于核心商圈，其中多为招商能力出众的发展商的标杆性项目，如上海K11二期、嘉里上海金陵路项目、北京王府井喜悦、深圳卓悦中心、杭州恒隆广场、杭州K11等。

基于可租面积的稀缺性和品牌强劲的扩店意愿，全国18个主要城市核心商圈的租金有望在2023年实现0.9%的同比增长，一线城市核心商圈将录得更快的增速1.7%。整体市场来看，随着空置率在2023年触顶回落，购物中心平均租金将于2024年企稳回升，录得1%左右的小幅增长，并在2025年延续该租金走势。

CBRE认为，防疫措施调整和经济复苏将强势拉升2023年全国消费市场，零售商可乘势积极拓店并加大品牌营销推广力度，重拾销售增长，“2023年新增供应充沛且租金仍有议价空间。但核心商圈可租面积相对稀缺，建议计划进入中国市场的国际品牌可加快推进选址工作。”

作者：徐晶卉

编辑：史博臻

责任编辑：戎兵

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