每天坐地铁的你可曾想过，经常逛的那个商业中心，其实是建在一座地铁列车车库之上？上海地铁，早已不止是交通工具，它的站场上盖更是一个集出行、消费、居住、工作、娱乐于一体的城市综合体。

对于寸土寸金的上海来说，如何集约利用土地是城市可持续发展的关键。申通地铁集团借鉴发达城市的先进经验发现，在地铁停车场上做“盖子”，在上面进行综合开发利用。这样一来，最直接的效果就是为城市创造出了一块新的“土地”。

最近，这样的TOD（以公共交通为导向的开发模式）案例，被带进了全球EMBA的课堂。“申通地铁上盖开发案例”也成为了全球首个关于轨道交通TOD综合开发的商学院教学案例。

地铁停车场变身办公商业综合体

位于轨交10号线吴中路停车场紫藤路站上盖的上海万象城，总体量53万平方米，也是申通地铁集团实施的首个地铁上盖开发项目。

从单纯的地铁列车维修保养基地，到办公商业综合体巨无霸，轨道交通停车场上盖综合开发带来了巨大的社会效应和经济效益，为上海这座城市自我更新提供了助力。

原先，轨道交通停车场占地巨大、功能单一，对基地周边有一定的环境影响，有时还不得不将停车场用地左右两边侧的居民街区隔开，给附近的居民生活多少带来了一些不便。如今，轨道交通停车场加了大盖，城市外观、周边区域环境得到了极大的改善。周边环境不再受地铁停车场的影响；盖上的各种匝道与周边路网衔接，方便了市民出行。

目前，上海万象城地铁上盖项目的办公业态建筑面积约13万平方米，已入驻企业超过120家，包括10家公司的全国总部、15家跨国公司的华东区域总部，以及众多知名大企业。写字楼入驻企业缴纳各类税金每年约1.5亿元，并有增长趋势；上海万象城开业一年后就成为上海商业销售前十，2018 年零售额20亿元，入住商户缴纳各类税金每年约1.1亿元；酒店则引进世界一流的商务酒店品牌 CITIZEN-M 中国首店。

提升区域竞争力，惠及市民乘客

截至2019年底，申通地铁集团和华润置地、新加坡凯德集团和万科集团合作完成了三个地铁上盖开发项目。

本质上讲，TOD项目涵盖轨交站点步行10分钟内的短距离范围，旨在优化周围土地利用，除以数字呈现的经济效益外，还创造了大量看得见或看不见的社会效益。

土地高效集约利用，向垂直空间伸展要地，仅万象城、凯德星贸、天空之城三个项目就为城市节约开发用地138万平方米。同时，大幅提升区域能级，便捷的交通和各种适宜的业态吸引大量居民、职场人士以及休闲娱乐人群，产生集聚效应。17号线徐泾停车场上盖开发项目——天空之城，在建设25万平方米住宅的同时，配套2万平方米绿化空间，建造面向入住居民子女的幼儿园、小学等配套教育设施，创造宜居便利的良好环境，提升了区域能级。

对市区两级政府和轨交企业而言，还因上盖开发收益补贴动拆迁费用，并降低如配套道路建设等城市开发成本，促进城市化发展，进一步提高城市竞争力，为市民乘客和社会创造普惠价值。

“地铁上盖开发项目可以创造巨大经济价值和社会价值，助力集团由交通运输的供应商向综合服务的地铁网络转型。”申通地铁集团董事长俞光耀表示，在理想状态下，每个利益相关方，包括政府、社会和企业，可享受多赢成果。

为全球更多商学院教育创造价值

由此，申通地铁集团的宝贵企业管理实践经验，吸引了中欧国际工商学院和美国杜兰大学商学院的目光。2019年12月“申通地铁上盖综合开发”案例研究项目正式启动。

申通地铁集团与两所商学院共同组建了一流的案例研究开发团队，通过一年多时间的访谈、调研、研究，将具有典型性、标志性的上海地铁上盖综合开发、运营和管理事件及个案记录、归纳、整理成为研究报告和管理案例，编撰完成《申通地铁上盖综合开发案例》。

这次案例研究填补了国内外知名案例库轨道交通行业企业战略管理板块的空白，开创了轨道交通TOD综合开发理念和战略的研究先河。该案例将进入中欧国际工商学院案例库，并有机会收录至中国工商管理国际案例库、哈佛案例库等国际知名案例库，在支持中欧国际工商学院和杜兰大学商学院MBA课程和高管课程之外，为全球更多商学院教育创造价值。

上海地铁网络还在延伸，上海这座超大城市仍在发展，这为集团的地铁上盖开发带来了新的发展机遇。未来五年，申通地铁集团计划开展8个地铁上盖项目。很多新的线路是远郊线路，使得地铁上盖开发有了更大的发展空间。比如，此前开工的轨交崇明线将发挥轨道交通TOD功能，引导该区域城镇集约发展的需要，促进崇明区与上海中心城联动发展，助力崇明区建设成为“世界级生态岛”。

作者：张晓鸣

编辑：周渊

责任编辑：顾一琼

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