随着一系列政策措施在沪的推进落实和叠加发力，上海经济正逐渐走出疫情影响并逐步复苏。百度飞桨赋能中心、华为“鲲鹏+昇腾”创新中心、科思创全球总部、联合利华人工智能创新中心、西门子医疗上海实验室诊断创新基地等一大批重大项目落沪上海，不断优化的营商环境持续吸引国内外优质产业投资。

日前，CBRE世邦魏理仕发布《2020年上海房地产市场回顾及2021年展望》显示，2020年上海写字楼供应减量缓解市场压力，合理租金水平助力市场超预期回暖；零售市场国际服饰品牌积极布局，新消费迸发出强劲的增长势能；仓储物流需求旺盛供不应求，社区团购提升物流配送效率，生鲜宅配以及药品流通加快冷链物流发展；投资市场流动性增强，零售物业需求回暖；商务园区写字楼TMT、医药医疗等行业租赁需求活跃，继续保持上扬态势。

优质写字楼市场超预期回暖，新兴商务区具有竞争力

数据显示，2020年上海写字楼市场因部分新项目延后交付，仅录得约68万平方米的新增供应，同比减少32%。不过，下半年市场快速复苏，需求增长超预期，具性价比的新入市楼宇激活大面积租赁需求，全年净吸纳量录得49.4万平方米，同比提升67%。

纵观全年，金融业(19%)、TMT(16%)、消费品制造业(14%)，专业服务（11%）以及医药和生命科学（10%）为主力需求行业来源。区域市场来看，总部型企业、制造业租户普遍倾向于选址那些供应充足、租金具有竞争力的新兴商务区。滨江区域如北外滩、外滩和黄浦滨江，凭借良好的楼宇品质和紧邻核心商务区的区位优势成为金融业、TMT和专业服务业主力青睐的区域。随着上海优质写字楼市场的不断拓宽和成熟，叠加政府和业主多元化的补贴措施、灵活的招商策略，将进一步助力多点化产业集聚发展，提升租户粘性。

世邦魏理仕华东区顾问及交易服务办公楼部负责人张越表示，展望2021年，上海写字楼市场计划入市项目近140万平方米，“随着多家外资券商实现控股，外资全资基金和期货成功落地，上海进一步对外开放的政策红利在金融等高端服务业中加速显现，新一轮设立扩张的办公需求已然启动。”

他表示，近期传统金融行业和TMT行业正加深跨行业联动与创新，直销银行等新型金融企业办公需求快速涌现。市场合理租金水平提供升级扩租窗口，而新兴楼宇数字化、智能化物业管理领域发展空间不断拓宽，“在此推动下，我们预计2021年上海写字楼租赁需求将延续稳健复苏的表现。”

此外，在商务园区市场方面，世邦魏理仕华东区顾问及交易服务|商务园区负责人丁竹君透露，未来一年，商务园区市场预计有超过80万平方米的新增供应交付。在近日发布的上海十四五规划建议中特别提出‘3+6’产业布局，即上海将推动集成电路、生物医药、人工智能三大先导产业规模翻倍，加快发展电子信息、汽车、高端装备、先进材料、生命健康、时尚消费品六大重点产业。丁竹君判断，随着经济态势与营商环境逐步转好，相关产业的高速发展将为商务园区市场增添多元活力，注入强大动能。”

新零售催生新消费，新消费加速内循环

2020年上海零售物业市场录得一个新项目，于第四季度开业，即位于长风板块的桃源商业广场，体量约5.8万平方米。伴随着下半年消费氛围持续回暖带动品牌租赁活动逐渐活跃，年末空置率回落至疫情前水平。

品牌方面，餐饮业态在疫情中再次完成调整优化与品牌焕新，并成为年度主力需求，占比高达40%，其中以火锅为首的中餐及受资本青睐的咖啡茶饮扩张最为活跃；服饰业态中，运动与奢侈品牌继续看好上海零售市场，始祖鸟分别在浦西与浦东开出阿尔法中心店与始祖鸟之家旗舰店，Goyard上海第二家店选址上海国金中心，新进小众品牌如GCDS、ADLV、Stussy等选址核心商圈成熟项目；此外新兴业态为商业增添多元化因素，新能源汽车与照相馆持续布局，沉浸式剧场成为体验业态的新选择。

“全球来看，中国已然成为第一个在新冠疫情影响下恢复经济增长的国家，上海凭借强韧的消费活力始终是国外品牌进驻中国市场的第一站。”世邦魏理仕华东区顾问及交易服务商业部负责人希诺认为，展望2021年，将有超百万新增供应涌入非核心商圈，部分项目因疫情影响将开业时间推迟，相对延长的筹备期为开发商提供更多打造特色商业的可能。品牌与业主双方对市场预期向好，有望带动租金加快恢复正增长。”

面向“十四五”，上海的商业市场依然有增长空间。希诺表示，中国购物中心的历史满打满算不超过25年，就算在寸土寸金的上海，很多供给还是填空式的，比如2020年开业的南翔印象城、百联临港购物中心等市郊区域和新开发板块，这些填空式的商业都能有效释放消费能力。

投资市场复苏信号明确，自用型需求成为主流力量

根据世邦魏理仕的统计，2020年上海的大宗交易市场共录得了64笔交易，累计成交总额达690.37亿元人民币。区别于过去以投资者为主导的市场模式，2020年自用买家支撑起了上海投资市场的半壁江山，累计购置27幢总部写字楼，在总交易金额中的占比达到61%。

值得一提的是，这些自用买家多来自传统金融及泛TMT企业，显现近期上海着力发展金融及科创领域，已获得了企业们积极的响应。。

从时间段分析，进入下半年后投资市场复苏信号逐步明确，投资型交易额已连续两个季度实现环比大幅增长。其中表现最为活跃的是资金周期长、跨周期投资的保险机构，近期接连在上海热门商务板块收购优质写字楼。而外资机构投资者则在长租公寓、零售物业、园区写字楼以及物流地产等多个领域动作频频。

世邦魏理仕华东区投资及资本市场负责人何树奇判断，未来六个月，中国经济的复苏速度将超前于其他成熟经济体，这将吸引更多海内外的机构资本在商业地产领域进行配置。其中上海作为国内最为成熟的商业地产市场之一，将继续为各类投资者所密切关注。

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