记者观察

上海“3·25新政”观察

《中国经济周刊》 记者 劳佳迪

上海为何出台“史上最严”调控政策?

除了限购和降低二套房杠杆,上海“3·25新政”内容还对投机炒作多有约束,包括企业购买的商品住房再次上市交易,需满3年及以上,如果其交易对象为个人,也将严格按照限购政策执行;同时,为进一步规范交易行为,限购审核将前置至交易备案环节。

“上海以前有许多不成文的潜规则来避开限购,比如在买一手房的时候付了全款,但故意拖延不办理房产证,虽然理论上对房产的拥有是以取得房产证为标 志,不办理房产证也可能暴露出各种风险,但根据国情和最高法的司法解释来看,业主只要实际入住,是没有人能够影响他对房产的所有和使用的,所以有些不满足 购房资格的买家就钻了这个空子。”一位置业法律顾问告诉《中国经济周刊》记者,这是因为过去房地产交易执行的是限购审核在网签之后,现在先查限购资格再签 交易合同是补上了缺口。

那么,上海管理层为何这次“动了真格”?楼市过热是最明显的原因。根据易居研究院提供的数据,今年前两个月,上海纯商品住宅(剔除保障房)销售均价 分别为35911元/平方米、36381元/平方米,同比上涨25.6%、24.2%,接连突破2015年11月34763元/平方米的销售均价,创下历 史新高;成交面积更是同比增长77.2%、68.7%,相比2015年底同比增速提高了30~40个百分点,增幅惊人。

截至2月底,上海新建纯商品住宅(剔除保障房)库存总量为937万平方米,同比下降了26.9%,环比下降6.2%。“从绝对值上看,这一轮上海房 地产市场高温下的库存量接近2013年882万平方米的最低值,但在库存减少速度上,本轮明显快于上一轮,这从侧面也反映了本轮市场热度高于上一轮。”易 居研究院院长丁祖昱对记者分析。

记者从一位地产圈高层处还听到一种分析称,去年3月底国家松绑房地产的初衷是为了三四线城市去库存,但眼下楼市“冰火两重天”的现状却令去库存陷入 怪圈。“因为现在很多想在上海买房的非户籍人士都是独生子女,父母是卖掉了在三四线城市的房子来凑首付,这样循环下去,三四线城市房地产市场只会越来越萧 条,所以不得不控人。”这也解释了为什么武汉、南京、深圳会在上海发布“3·25新政”的同一天宣布调控政策。

来自国家统计局的数据佐证了这种看法:2月一、二、三线城市新建商品住宅价格环比均上涨,但涨幅分别比上一个月扩大0.5、0.1和0.1个百分点,城市间房价涨幅差距正进一步扩大,一线城市和个别热点二线城市涨幅远高于其他城市。

另一方面,记者也注意到,上海一直是执行限购最“积极”的城市之一。2010年9月29日,国家发布“国五条”要求“房价过高、上涨过快、供应紧张 的城市要在一定时间内限定居民家庭购房套数”,10月7日,上海就初次发布了沪版限购令,规定本市和外省市居民都只能新购一套商品住房;2011年1月 31日,在国家正式颁布限购令要求一线城市严控房地产市场之后的第五天,上海就更新了限购令,要求非户籍人士买房必须缴满一年社保;此后,上海不断加码限 购。

上海房价会不会大跌?

从管理层的调控预期看,新政颁布后希望市场变化呈现“三部曲”——滞涨、量缩、价跌,如今滞涨和量缩都立竿见影,但对是否价跌的看法却出现分化。

有从事房产政策研究的人士指出,滞后一期的房价指数对当期房价指数的影响高达 98%,并且在 12 个月内,前期房价对现期房价的贡献率超过 50%,这表明房地产市场影响价格的最重要因素是购房者预期,所以房地产市场的调控的关键也在于调整消费者的预期。

“房地产市场限购政策只能在短期内起到抑制房价的作用,通过行政手段抑制需求并不能解决房地产市场供求矛盾的实质问题,长期来看政策没有很好的效果,若没有很好的退出方法,被抑制的购房需求得到释放可能会导致房价的报复性上涨。”该人士对记者坦言。

中金公司首席经济学家梁红也认为,过往多年的实践已证明,需求端调控在长期是基本无效的,限购、提高首付比例、增加交易税等需求端调控手段,并未能制止过去5年的房价上涨。根据国家统计局官方数据,以2010年调控周期开始为基准,上海房价5年仍然上涨37.6%。

而记者注意到,自2015年二季度以来,国家层面出台的楼市利好政策刺激不断,以往积压的购房需求确实得以集中释放,成交量迅速回升且达到近几年的 峰值。其中,二手商品住宅成交量同比上涨近一倍,其成交量2662万平方米是一手商品住宅成交量1310万平方米的两倍,可见二手房市场成交量之巨。

华泰证券撰文称,当前楼市呈现出更多的货币现象,但这一次的调控并未针对货币手段进行收紧,按照过去行政管控和货币管控同时收紧的时效性看,都在半 年后出现楼市降温,预计这一次的降温时间将略有后移,由于需求限制,上海销量将出现下降,但在改善性和投资性需求支持下,房价变化将较小。

据悉,中国目前广义的货币供应量 M2 高居世界第一位,M2 与 GDP 的比值已高达 1.9:1,这意味着中国金融市场中有太多闲钱,而没有相应的实体经济来承载,泡沫由此而生。

“我们做过模型分析,从长期来看货币供应量 M2 对房价指数的影响程度要比房地产市场限购政策大,但是制定货币政策的实施成本比较高,对整个经济基本面影响较大,所以目前中国经济发展逐渐放缓的大背景 下,只能由各地因城施策,使用限购等政策限制房价。”上述房地产研究人士对记者解释。

不过,也有不愿具名的分析人士直接对记者指出,对于移民繁多的上海而言,严厉的限购政策容易造成制度瑕疵和道德风险,就一项公共政策而言有失公平 性,也不利于长期人才输入,尤其是现在的调控很大程度上仍是限制刚需购买,而调控市场的根本还是应该尽快推出房产税等,增加投机持有的成本。