故事二

留学生称上海户口比美国绿卡还金贵

如果被新政限购,“踏空”的陆潇潇可能会离开上海,而对同样属高端人才的陈婷来说,是否回上海也成了两难抉择。8年前,她从复旦大学物理系毕业,曾通过欧盟项目留学欧洲四国,后赴美攻读天体物理学硕博,前不久刚拿到了费米国家实验室奖学金。

见到记者时,风尘仆仆的陈婷刚结束长途飞行,还在倒时差。“昨天见亲戚,大家都在谈房价,所以我刚回来也对新政了如指掌。”虽然是上海“土著”,但 对于升级版的限购政策,她还是连连感慨“户口本比绿卡还金贵”,“在美国买房是不需要绿卡的,只要经济许可,负担得起房贷就可以。”

回国发展一直是陈婷人生计划的一部分,“美国的博士后项目是灵活的,随时可以终止,原先我理想的状态是适当的时间回母校拿教职,或者去上海天文台工作,但现在突然发现自己很可能‘回不起’。”

因为动迁的缘故,陈婷名下已有一套位于浦东三林的一室一厅,紧挨着父母家,但距离佘山天文台和东北角的复旦都有数十公里之远。“原先有两种想法,一 是在单位附近再购置一套,但新政要求五至七成首付,难以承受;另一种方案就是置换,不过经过这一轮疯涨,上海住宅的性价比已经远远不如芝加哥,不可能不纠 结。”

即将从达拉斯迁往芝加哥的陈婷告诉记者,费米实验室所在地距离芝加哥约50分钟车程,因为不堵车,比开车从上海天文台所在的佘山到人民广场时间还 短,“在当地花40万~50万美元可以购买一套带花园的复式四室两厅,美国购房首付只要求一成,贷款审核的风控要求和上海差不多,大约月还款额可以贷到税 后工资的1/2,但是因为有房贷抵个人所得税的政策,所以实际上每月的现金压力比房租还要低2/3。”

至少短期内,陈婷打消了回上海的念头。“在复旦附近想买一套60平米的老公房至少要330万人民币,价格已经触及非普通住宅的范围,首付七成意味着 要拿出230万左右,因为没有在国内缴过公积金,剩下的钱只能问银行贷,按照新政,利率要上浮1.1倍,同样买房,在上海的生活压力会比在芝加哥更大。”

据悉,目前二套房首付成数方面上海新政也是“全国最严”,上海原先只要求首付四成,新政将普通住房首付提高到五成,非普通住房首付提高到七成,相比之下,北京、深圳、广州首付分别要求五成、四成、三成。

实际上,上海“普通住房”即将绝迹。按照标准:内环总价450万以上,中环总价310万以上,外环总价230万以上都算作非普通住宅。

“多年前我有学长读完博士回国,在高校拿到了教职,学校还有一定购房补贴,其实那个时候和现在比,工资是没有什么区别的,但上海房价已经天翻地覆,这大概是我们这一代人的宿命。”陈婷对记者无奈地表示。

故事三

连环置换“撞车”新政

记者在采访数位购房者后发现,与许多被新政挡在门外的人相比,其实有惊无险完成交易的陆潇潇和名下已有房的陈婷都还算幸运,由于春节后的房价暴涨主要由置换型需求推动,所以“3·25新政”出台后,不乏连环交易触礁的案例。

来自第一梯队中介的葛荪雨就见识到了连环置换交易中的尴尬“夹心层”。“因为生了二胎,A打算卖掉自住小户型置换成学区房,有意向接盘的是一对外地 小夫妻家庭B,学区房的卖家是中年夫妻家庭C,C也是置换,打算将名下一套学区房换成D名下的郊区连体别墅,‘新政’出来后,有两套房的C首付提高了 30%,要求A优化付款方式,将首付提高到50%以上,但是A的上家B因为社保没缴满5年被限购,所以整个交易都只能推翻重来。”

葛荪雨告诉记者,以往这种复杂的连环交易并不多见,但因为当下置换型需求占主流,所以连环单越来越多,新政导致的不稳定性也越来越强烈。“如果是在 一个中介门店操作的,还能开碰头会来协商,但这个案子里几张单子都是在不同的中介谈的,原本A和C已经收了定金,都没有网签,后续环节处理起来非常头 疼。”

据记者了解,上海“3·25新政”首日逼近2500套的一手房成交量刷新了历史纪录,但其中有不少已经成功网签的购房者最终会因为购房资格不符合要求而被迫退房,未来几天上海可能出现大规模退房潮。

葛荪雨的另一重烦恼在于他自己也可能会被新政“挤出”。“限购以后,上海将进入成交淡季,基本今年全靠一季度的业绩来养活自己了。”他对记者分析, 前期一轮置换潮让上海楼盘的“换手率”空前高涨,交易越冷清,这部分自住需求为主的房东越可能捂盘不动,这种恶性循环可能令成交量雪上加霜,引发中介的又 一波关门潮,“实在没办法只好回老家。”

有业内人士援引数据称,去年3月底政府部门连发利好,将二套房贷款首付降至四成,还将个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年(含5年)下调为 超过2年(含2年),被认为是此前为楼市松绑的肇始,实行一年至今,以内环内的两个标志性高端楼盘仁恒河滨城和世茂滨江来看,按套数算换手率都达到了 15%左右,中环和外环知名楼盘的换手率也在8%~10%,短期内卖盘可能更加稀缺。

记者查询发现,“3·25新政”发布后短短数日,上海一手房成交量已经出现“急冻”现象,周四即政策出台前一天成交面积达到最高点,为21.42万 平方米,周六和周日分别降到5.92万平方米和4.15万平方米。如果和周五成交面积相比,分别下降67%和77%,和周四最高点相比,则分别下降72% 和81%,和周一到周三平均成交面积相比,也分别下降21%和45%。