新中国成立以来首部以“法典”命名的法律《民法典》今年1月1日起正式实施。这部法律的施行，也将原先各说各话、各行其事的物业管理服务纳入了法治建设的轨道。《民法典》究竟对居民群众生活、居住和物业管理带来了什么影响？市房管局物业管理事务中心主任马浩元告诉笔者，这部卷帙浩繁的法典共有10条细则与市民、物业、业委会密切相关，特别对物业服务企业而言，加大了物业服务的管理责任。

马浩元介绍说，一些小区建成多年后仍未成立业委会，没法召开业主大会，对小区房屋维修、治理方面的事项，无从表决，成为物业管理中的一个难题。此次《民法典》基于公共利益的考虑，降低了部分事项投票表决通过的门槛，行政管理部门还将通过推广信息化手段（如电子投票表决），加强业主投票表决的可行性，使业主更好地行使对于小区共同管理的权利，与部分居民房屋有切身关系的房屋公共部位设备安装与维修，也能尽快得到业主表决并实施。

譬如《民法典》第278条明确规定：业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。依照《民法典》，从2021年1月1日起，上海既有多层住宅加装电梯的业主表决比例依照该条规定执行，即申请人应当就加装电梯的意向和具体方案等问题进行充分协商，并征求所在楼幢全体业主意见，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

加装电梯拟占用小区业主共有部分的，应当征求建筑区划内全体业主意见，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

《民法典》第282条也是业主特别关心、与自身利益密切相关的内容，该条明确“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”马浩元解释说，这条是新增的关于住宅小区业主公共收益的规定，在一些地方已经先行先试，小区的停车、广告收益等，都是公共收益的组成部分，公共收益主要用于填补维修基金不足、填补物业企业收取物业费不足、添置小区相关设施等，如何管好这笔钱，是摆在业主、物业企业、行政管理部门面前共同的问题，目前上海已经开展研究，拟制定公共收益的管理办法（主要是收入、保存、使用方面）。

马浩元告诉笔者，对于危害他人安全的高空抛物问题，此次《民法典》第1254条明令“禁止从建筑物中抛掷物品”，并对侵权责任作出了明确界定，在无法查明肇事人的情况下，同一幢楼业主应当共同承担责任。同时，规定了物业企业应当采取必要的安全保障措施防止高空抛物情形的发生，否则就要承担没有履行安全保障义务的侵权责任，这就需要物业企业采取更加有效的技防措施（如安装摄像头等），来辨明实施高空抛物行为的人，以此履行安全保障义务，免除自身的责任，条例还规定了公安等部门应当查清责任人。

此外，《民法典》对业主自觉遵守“物业服务合同”也作出了明确规定，对物业服务人员已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关服务为由拒绝支付物业费，同时物业企业也不得通过停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。这其实是对双方行为都进行了约束，以防止矛盾升级激化。

*文汇独家稿件，转载请注明出处。