吴淞江北岸，有着百年历史的大中华纱厂厂房，曾见证着传统制造业的繁荣发展。岁月磨砺下，老工业基地经历着新一轮腾笼换鸟。今天，宝山区举行2023年二季度重大项目集中签约，总投资约15亿元的半岛1919时尚科技产业园启动，多年的城市“边角料”将化身科创新载体，为区域转型发展注入活力。

半岛1919产业园，由集聚的工业厂房、仓库等改造而来。园区分为东、西两区。以生产车间为主的西区留存了大量工业历史遗存和风貌保护建筑，经多年开发已集聚起一批艺术家驻地工作室。以仓储功能为主的东区也亟待通过转型实现业态提升。

寻觅低效产业用地的有效盘活路径，这不仅是园区试图发力的突破点，也将撬动吴淞创新城整体转型升级。据介绍，通过此次城市更新，产业园有了新的复合功能，西区聚焦文创、东区主打科创，互为助力，增强园区产业发展的韧劲和后劲。

政策供给，“开园即开业”成为可能

由于土地功能受限，园区东区产业迭代之路一度进展缓慢。

这里曾引入海鲜农贸市场，也更迭出婚纱摄影基地，但产业带动力、区域辐射效应颇为有限。“要找到存量用地转型的可行路径，才能做好产业迭代的大文章。”园区总经理王建华这样感慨。

破题，得益于政策路径的进一步明确。为积极引导存量用地“二次开发”，宝山区研究制定《宝山区低效产业用地处置工作的实施方案》，采用收储出让、产权交易、提升转型和厂房租赁等四类方式处置，明确盘活方式和时间节点。

在此契机下，半岛1919园区东区项目从原先工业用地转型为总部研发、商业用地。“园区只需支付一笔土地差价，就能重塑产业空间，引入高品质企业、做优亩产。”未来园区将矗起一幢高约60米的标志性总部办公楼，并规划多栋低密度总部研发办公空间，将滨水空间留给科创“种子选手”。

根据规划，园区计划吸引集聚一批精耕时尚产业创投服务、纺织新材料研发、智慧供应链科技、时尚消费新科技等新赛道企业。由于企业需求更趋个性化，园区将跨前服务，在前期规划阶段与拟入驻企业共同设计定制办公空间。得益于建设项目单体竣工验收等创新政策，入驻企业有望实现“开园即开业”。

系统谋划，把握整体开发时序

半岛1919时尚科技产业园的有机更新，看似是盘活零星产业用地，实则关系着26平方公里的吴淞创新城如何系统谋划，把握整体开发时序。

“从规划角度来说，对于开发时序的把握体现于职住平衡。”宝山区规划资源局相关负责人说，这是一道精准的计算题，园区迭代要与毗邻居住区域更新同步，这背后考验着顶层设计的统筹力。

此外，产业园最新规划不仅考量项目地块自身发展需求，更兼顾公共服务市政配套、滨水空间开放提升等多重目标。比如，东区5.2公顷存量工业用地中，专门“挖”出数千平方米用作社区配套。增补的公共空间将用作市民体育，以弥补区域公共健身场地的不足。同时，新增一条南北向公共通道，直连园区、滨水空间，并面向公众开放。

把握整体开发时序，还意味着在更大空间内实现新兴产业功能的联动、互补和协调。

筹建于1938年的吴淞煤气厂，与半岛1919时尚科技产业园隔岸相对。两座老厂房的转型升级也同频同步。今天，吴淞煤气厂也宣告启动主厂区整体转型，将聚焦新能源产业，引入研发实验室、新型研究院等功能，加快打造国际一流的能源创新中心。

“保留老厂区的生产脉络和工艺流程，并切分为四个组团滚动开发，计划五年内实现整体转型。”上海申能能创能源发展有限公司董事长姚志坚认为，两座老厂房的新空间、新产业有望产出新互动。比如，相似的工业历史风貌能串成工业微旅游线路；深耕新材料、新能源的科创企业能互为助力。

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