普陀区石泉路街道80个小区中存在着不少建造年代久远的“迷你小区”和“袖珍小区”，这些小区基础设施配套差、物业收费标准低、社区资源统筹难，小区管理处于恶性循环的局面。

记者获悉，为解决“小小区”物业服务保障问题，石泉路街道认真践行“人民城市人民建，人民城市为人民”的重要理念，以“党建为引领、问题为导向、方法为创新、自治为基石”，结合“三旧”换“三新”和“美丽家园”建设，精准补齐人居环境短板，着力提升物业管理能级，将房屋类型相同、品质相似、地域相近、管理区域较小的多个“小小区”合并为一个小区，通过扩大规模，降低物业管理成本，对小区进行有序管理，实现“面子”到“里子”的破茧蝶变。

据了解，今年街道将19个“小小区”合并为7个新小区，目前已完成中山北路2165弄、2185弄小区，岚皋西路95弄、岚皋西路145弄、兰田新村1-12号、兰田新村13-26号、岚皋西路234弄等小区合并工作；完成铁路新村、宁强路100弄小区封闭管理工作；17个小区的业委会合并已全部完成，另有4个小区的封闭管理工作正在推进中。

坚持党建引领，以“新思路”破解“老难题”

为给小区合并、业委会成立、物业费上调、维修资金续筹等工作注入内在动力，街道探索以“1+3+X”工作机制为引领，推进交叉任职，在小区物理合并前，先行完成小区业委会合并选聘优质物业公司，推进“三驾马车”同轴共转、社会与社区同频共振，进一步加强居民对工作的支持度和认可度。

镇坪路81弄15—16号为商品房小区，共有16户居民。由于历史原因，小区未成立业委会，房屋修缮由开发商负责，房屋日常维修由中山物业托管。但目前开发商已退出修缮工作，小区物业管理纠纷问题日益凸显，成立业委会、使居民真正成为小区的主人是解决问题的根本方案。为此，街道积极回应居民群众的呼声，结合小区合并工作，严格按照法定程序，顺利完成镇坪路81弄和15—16号两个小区的业委会合并，为后续小区物理区域优化奠定基础。

岚皋西路95弄、岚皋西路145弄、兰田新村1-12号、兰田新村13-26号、岚皋西路234弄原是兰凤居民区的五个独立小区，一墙之隔，互不往来。五个老小区都有各自的问题，空间小、住户少、管理成本高，除岚皋西路95弄外，其余四个小区均是开放式小区。随着时间推移，小区的许多基础设施与设备日渐老旧，停车位紧张、环境卫生差等问题相继出现。“没有门岗，外来人员、车辆可以随意进出。”居民陈阿姨是岚皋西路234弄的居民，她说之前小区环境差、人员杂，给包括她在内的许多居民造成了困扰。

为解决小区治理难题，街道按照“因地制宜、就近成片、便于管理”的原则决定将这五个小区合并为两个小区，进一步提升小区的整体环境。然而“一石激起千层浪”，一时间，部分居民抵触情绪爆发，对五个“小小区”之间的管理水平差异和资源共享的质疑，以及担忧物业管理费的调价、维修基金的存量落差等，为“小小区”的合并带来了阻力，“小小区”合并方案以“流产”告吹。

面对这一瓶颈问题，兰凤居民区党总支坚持“两步走”的工作模式，一是对小区管理存在公共空间未有效规划等短板和小区停车难、管理松散等问题进行全面、系统性地梳理，形成问题清单，逐一对照制定解决方案；二是紧紧依靠全体党员发动群众，召集业委会、物业公司、居民代表等召开征询会、居民代表会议，通过“家里人”解决“家里事”。

经过多次反复酝酿和商讨，终于打消了积压在居民心中的疑惑和顾虑，将原本五个小区合并为两个大小区，即：岚皋西路95弄、145弄合并更名为岚皋西路95弄、145弄小区，兰田新村1-12号、13-26号、岚皋西路234弄合并更名为兰田小区。

坚持质价相符，用“金钥匙”开启“新生活”

石泉路街道老旧小区占比达90%，长期以来，老旧小区物业收费普遍较低，很多敞开式小区的物业收费仅0.18元/平方米/月。随着小区设施设备不断老化，维护维修成本日趋增大，许多物业管理举步维艰……

面对这一困难，街道统筹居委会、业委会、物业等各方力量，就社区治理过程中存在的问题、难题进行多方会谈，积极与业主进行沟通。

中山北路2185弄29号在并入太浜巷小区的第一步就遇到了困难，太浜巷小区业委会任期已满，29号楼原先没有业委会。为了让两个小区真正成为“一家人”，居委会工作人员挨家挨户上门讲解，征得两个小区居民的同意后重新选举，合并成立一个业委会，物业费也从原来的 0.44元/平方米/月调整至0.8元/平方米/月。

一子落，满盘活。在该机制的运行下，不少难点卡点问题被逐一解决，物业费提价工作得以顺利推进，物业管理的能级也得到了一定的提升。通过重新调整小区内部车行道路，解决会车难题；统筹分配小区车位，缓解小区停车难；将公共道路纳入物业管理范围，进一步消除卫生死角和责任“盲区”。同时，依托“一网通管”的科技手段，进一步加强小区人员、车辆管理，对小区实施全天候、全时段、全方位管理，提升社区安全水平。截止目前，街道共有34个小区完成物业费上调，33个小区通过维修资金续筹方案，实现了物业质价“双提升”。

实际上，在街道目前探索的19个“小小区”合并案例中，最难的一个合并涉及到4个小区、2个居委会、3个物业，管理难度不小。针对这个问题，街道也总结出了一套行之有效的方法，即“法理”先行：指导推进业主大会合并，从小区规约上明确新的物业范围；“物理”跟进：借助住宅小区综合修缮工程，推进合并小区物理空间的改造合并，同步优化小区车行动线，统筹安排公共活动空间；“管理”提级：开展物业选聘，推进物业管理规模化、集约化，同步启动物业服务费调价和维修资金续筹，引导“质价相符”的物业关系，确保新合并小区的物业管理能级同步提升；“治理”赋能：用好“红色议事厅”平台，组织开展新合并小区命名征集工作，推进新合并小区居民之间形成新的“家园文化”，夯实治理基础。

“‘小小区’合并整合了资源，从根本上解决物业管理区域不清、职责不清、小区公共资源紧缺的问题。”石泉路街道办事处副主任邱善乐表示，下一步，街道将继续以提升住宅小区运行安全水平、改善住宅小区公共管理秩序、促进住宅小区环境整洁为目标，形成可复制、可推广的管理经验，推动“小小区”合并走上“提升质量、居民满意、调整价格、质价相符”的良性运转轨道。

作者：张晓鸣
编辑：王嘉旖
责任编辑：顾一琼

*文汇独家稿件，转载请注明出处。