成片的银杏叶下，不到200米长的常熟路（淮海中路、延庆路段）特别好看。就在常熟路淮海中路、常熟路延庆路这两个街角，淮海大楼、瑞华公寓——这两幢九旬老楼正经历着近20年来最为严苛、最高标准的保护性修缮，提升房屋品质，拓展居住舒适度，更美化公共空间。

整个修缮遵循着合理利用原则、最小干预原则、可识别性原则、原真性原则、可逆性原则，使得修缮保护与宜居宜业实现平衡。

老房吐故纳新，舒展的不只是内里的日常生活，也提亮了街区品质。项目预计将于明年完工，在不影响居民日常生活的前提下，放大一点一滴间的匠心与品质。

据悉，“十三五”时期，衡复历史文化风貌区实施修缮各类历史建筑67万平方米，惠及居民13511户。截至今年第三季度，上海已完成成套改造、厨卫改造等3700余万平方米，受益居民超过60万户，实施各类保留保护里弄房屋修缮240万平方米。“十四五”时期，上海将进一步持续进行旧住房更新改造，以高标准高品质丰富改造内涵，改善居民生活，也留住城市风貌，传承历史文脉。

平面屋顶，综合隔气、保温等七项工程

“光平面屋顶，此次就要进行找平、隔气、泡沫保温、防水、凡水、细石混凝土等7项修缮工程，比起一般历保建筑的修缮步骤和程序都要多。”负责项目修缮的工程部施经理介绍。

淮海大楼，建于1931年，大楼平面沿道路转角布置，转角立面为对称中轴，大楼占地面积6280平方米，为典型装饰艺术派风格公寓大楼，也是上世纪30年代上海最高级的公寓楼之一。彼时，坊内有网球场，底层为商户，二层以上为住宅，内部装饰考究，设备齐全。

图为1935年淮海大楼内院

史料诉说着这幢楼的价值：淮海大楼由浙江驻沪兴业银行投资兴建，部分曾作为员工宿舍。它见证了近百年世事变迁，也是城市中不可复制的情感地标——改革开放后，这里曾是上海高档商品消费起源地，1994年至2007年，一楼沿街铺面曾被改造成美美百货。

图为淮海大楼从上世纪40年代至今的影像

其艺术价值尤为特别，大楼紧跟世界建筑思潮，建筑立面十分简洁，以浅色连续的窗间墙形成舒展的水平线构图，在转角立面的中心部位和两侧中央部位又采用竖向装饰线条，是当时装饰艺术风格的一大典型。

常熟路立面历史图纸

淮海中路立面历史图纸

建筑立面图上铸铁格子

历史照片外立面上铸铁格子

时至今日，走进大楼内部，也能在诸多细节中发现这样一种特质：大堂地坪有着考究的拼花，楼梯间护墙板上有着竖型装饰线条，台阶上嵌有好看的防滑地条，窗台墙面上有铜条嵌缝，钢窗木门及防盗栅栏也有立面造型等。

大堂地坪的拼花也别具特色

楼梯间的护墙板上带状图形与大楼外立面相呼应

瑞华公寓也是位“美人儿”——大楼底层至九层外墙为水泥原色小拉毛墙面，外墙面底层及八层檐口处有突出的白水泥装饰带，底层饰带是抽象的云水图案，檐口则是抽象的朝阳和凤图案，寓意吉祥，这是装饰艺术风格和中国传统文化结合的典型。

楼房入口处的白色装饰带浮雕近百年年依旧“风情万种”

施工方案超过100页，抠住每一个细节

由于建造年代久远，加上居民对公用部位设施保护意识不强，两幢老建筑都存在着不同程度老化损坏。

虽主体结构基本完好，但外立面粉刷多处不规则开裂，室内走道地坪、墙面及吊顶等多处开裂，楼梯间屋面渗水，钢窗铁件锈蚀损坏。再看室内，公共厨卫顶板及墙面潮湿、渗水普遍，地坪磨损，室内木门钢窗老化，上下水管道老化腐蚀破损较为普遍，电器设备、线路、照明装置均已老化。

因此，施工中既要保持建筑原貌，在材料采购、构件加工、清洗修缮、补损材料等方面要求非常高，同时也要在内部拓展舒适度，让原有空间能容纳新的生活功能，实现和谐统一，这极具挑战性。

负责两处老楼修缮工程的徐房集团相关负责人透露说：修旧如故中，始终坚持多项原则，这对工程队和管理方都提出了更高要求。

此外，可识别性原则，是为了保护现存实物原状和历史信息。原真性原则，要求修缮设计的依据必须经过深入调查和研究。可逆性原则，指修复举措都可以采取可逆措施，杜绝不可逆损伤。

以瑞华公寓为例，修缮工程施工方案就超过100页，几乎涵盖修缮中可能涉及的所有细节。比如，对外墙涂料涂刷时要求：基层表面含水率不得大于8%，如遇有大风、雨、雾等天气时不得施涂；施工时要反复做样板墙选出最佳方案。

党建联建助力，实现“最佳效果、最少折腾”

92岁的李老伯与瑞华公寓同龄，他与老伴自上世纪50年代搬进瑞华公寓，一直居住至今，几十年与邻居合用一套厨卫。他说，原先这里厨卫间墙面砖开裂，墙顶面粉刷层起皮剥落，室内卫生设施老化严重……

现在，结合外部修缮，楼内正同步进行厨卫综合改造：修复墙面地坪，根据住户数量重新排布设置灶台、橱柜；更换翻新卫浴配件；检修重排老化水管、电路等等，“实实在在改善老屋的居住体验”。

“效果最佳、折腾最少”是这次修缮的准绳。比如，根据不同情况，木地板的磨损和膨胀起鼓也将实行不同操作。膨胀起鼓的木地板将被拆除重新铺贴；略微磨损的木地板则通过打磨刷养护漆等实现完整统一。

结合修缮，两幢大楼都调换了电表及照明设施，重排了电气设施走线，完善了给排水管道，还进行了架空线入地、修补地面窨井盖、营造社区公共空间，并美化沿街绿化等工程。

记者在现场看到，强弱电线都已分离，梳理得整整齐齐

“整个修缮过程，是凝聚民心、汇集民智的过程。”老楼所属湖南街道党工委书记董伟说，今年8月淮海大楼优秀历史建筑修缮项目举行了一次党建联建签约，东湖居民区党总支主动担起居民与修缮单位之间的桥梁，要求施工方将施工进度及负责人联系方式醒目张贴，让居民及时了解施工进度，如遇上特殊情况也可及时联系沟通。定期召开的党建联建会议，楼组长、居民代表一同参加，及时了解居民想法和现实困难，及时协调修缮中所碰到的疑难杂症，将好事彻底做好。

作者：顾一琼 王宛艺

图片：邢千里摄
编辑：王宛艺
责任编辑：王嘉旖

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