诞生于互联网泡沫高峰期的共享办公行业，至今仍未找到确保稳定盈利的商业模式，绝大多数企业靠资本“输血”维生。如何尽快找到企业“轻重转换”的平衡点，考验创新者的智慧。

上月初，共享办公空间运营商优客工场向美国证券交易委员会（SEC）递交RW文件，正式撤回独立IPO申请，表示“鉴于当前的资本市场状况，公司正在考虑其他替代方案，并决定暂不进行证券的发行和出售”。

一个月前，优客工场宣布已经与在纳斯达克上市的SPAC（特殊目的收购公司）Orisun Acquisition Corp达成合并协议。该公司计划收购优客工场全部股份，在交易完成后，新公司将以新的股票代码在纳斯达克挂牌交易。换言之，优客工场将通过SPAC方式完成在美上市。接近该交易的投行人士透露，最快能在第三季度走完全部流程。

截至2019年12月31日，优客工场的营业网点共覆盖中国及新加坡的46座城市，总计211个共享办公空间，入驻会员超过70万。财务数据方面，2019年优客工场的净收入为11.79亿元人民币，较2018年的4.49亿元大幅增加。优客工场预计，2017年至2022年收入的复合年增长率将为66%。

优客工场圆梦国内共享办公“第一股”，虽然过程有些曲折——并非通过独立招股上市的方式，而是“借壳”。2019年年底，优客工场向美国SEC递交IPO招股书，但类似WeWork遭遇的坎坷一样，优客工场的IPO申请最终未能成功。这次它靠“借壳”完成上市，虽然不是最优选择，但无论如何总算是“功德圆满”。

与此同时，已经被外界视为“烂摊子”的WeWork也传来了久违的好消息。7月13日，WeWork董事长马塞洛·克劳尔在接受采访时表示，在经历了动荡的一年后，WeWork将于2021年实现盈利……共享办公领域持续传出利好消息，让这个沉寂多时的行业似乎又一次显现生机。

摆脱困境的“背水一战”

根据这次公布的收购协议，合并后的优客国际将在纳斯达克上市，优客工场现有股东和管理层也将获得7000万股优客国际的普通股。合并上市之后，优客工场的市值将达到7.69亿美元。

那么，对于优客工场而言，这7.69亿美元的市值值得庆幸吗？答案并不乐观，从以往优客工场的融资及估值来看，这次借壳上市可以称之为典型的“流血”上市。

根据公开资料显示，早在2018年11月完成2亿美元D轮融资时，优客工场的估值就已经高达28.57亿美元。此后在2019年4月和7月，其又分别拿到了龙熙地产（逾2亿元战略投资）和其他相关机构的融资，虽然没有公布相应估值，但估值上涨是必然的。通常情况下，按照正常创业公司融资的规律，D轮之后再拿到两轮融资，优客工场的估值大概率要接近40亿美元。

但如今，通过这种“借壳”方式实现上市的优客工场，市值仅有7.69亿美元，约为2018年估值的四分之一，尽管没有像WeWork那样估值暴跌——从最初700亿跌至不到100亿，但也绝对难言乐观。

对于优客工场此次采用的上市方式，相关证券行业分析师表示，“与我们通常认知的借壳上市不同，美股的SPAC是通过设立一家没有任何业务只有钱的公司，也就是自己造一个壳，然后通过这个壳来并购自己的目标企业，达到实现上市的目的。”

通过这种方式实现上市，其优点和缺点都很明显，上述分析师强调，“这种方式的优点是风险小、门槛低、周期短，优客工场之前提交招股书独立IPO失败之后，只能选择这种门槛更低的方式。缺点则是并购公司的股票价格会比IPO低很多，因为这种模式下不能直接面向二级市场的投资人，价格只是交易双方谈判决定的，不会受其他因素影响。” 在他看来，通过SPAC方式上市的公司，前期只能在场外柜台交易系统（即OTCBB）上市，后续还存在转板方面的难题。

优客工场的创始人此前在接受采访时曾表示，融资的目的是为了更大的发展，并不是单纯为了“续命”。但优客工场的财务表现却很难支撑这种说法。根据其去年底提交的招股书显示，2019年前9个月，优客工场亏损额约为5.73亿元。而此前两年即2017和2018年度，优客工场的亏损额分别为3.73亿元和4.45亿元。

对于互联网领域的创业公司而言，亏损可能不算什么，只要市场空间够大，规模成长迅速，现金流健康，资本市场就会给予足够的支持。这种情况通常会直接体现在估值和股价上，比如拼多多、美团等，虽然每个季度亏损巨大，但其增长的势头以及健康的现金流，足以支撑估值和股票的坚挺。但共享办公领域近一年来的状况却迥然不同，长时间的亏损，令投资者对这一行业内的新创企业开始敬而远之。

或许是WeWork泡沫破碎带来的连锁反应，外界对共享办公这个市场未来究竟有多大的发展前景明显存疑。有数据显示，优客工场的经营现金流从2017年至2019年前9个月始终为负；从2015年创立至今整体亏损已经达到15亿元；在过去两年债券融资明显增加的状况下，其在2020至2022年将迎来短期借款和长期借款的集中还款期。这些不利情况下，“借壳”上市可以说是其摆脱困境的“背水一战”。

创新行业难逃“传统”

互联网形态的创业公司能够获得更高估值，几乎是资本市场的共识。过去几年来，我们看到包括小米、富士康在内的企业在上市后都在拼命给自己扣上一顶“互联网公司”的帽子，为的就是获得资本对互联网公司的青睐以及高估值。

但商业模式和收入结构是不会骗人的。上市已经两年的小米近期股价刚刚重回发行价，富士康如今的股价也只有14元左右，跟两年前的发行价13.77元相差无几。要知道，这二者可都是各自行业中的佼佼者。同样，优客工场和WeWork也一直都在努力将自己打造成互联网公司，但从本质上来看，它们依旧是业务模式非常传统的重资产运营企业。

作为行业头部独角兽的WeWork是最好的例子。这家企业此前疯狂膨胀的估值（曾高达700亿美元）以及申请IPO的惨败，都证明了“办公租赁二房东”行业的现状。当初WeWork在招股书里超过100次提到了自身拥有的科技属性，但是过重的运营模式、过低的利润和资本效率始终在告知外界，其只是个“传统行业的二房东”。

仔细观察WeWork等共享办公企业喜欢使用的“技术连接”“大数据化平台运营”等词汇，都是想靠优化空间布局、节能环保、环境舒适等成果来证明自己科技公司的属性，这种做法，现在看来非常牵强。

实际上，无论是WeWork还是国内的一众共享办公企业，其生意本质都非常好理解。简单而言，就是和物产所有者（房东）签下长约，进行装修之后再转租给个人或者中小企业，同时通过较好的信息化管理手段进行运维。这与自如、蛋壳等长租公寓一样，只不过一个是用来居住、一个是用来办公。

诚然，对于中小创业团队而言，WeWork这样的环境与经营模式相较于传统写字楼有更多优点，但这种便利与其互联网企业的商业模式并没有深层逻辑关系。因此，我们看到危机之下的WeWork只能通过大规模裁员、剥离“非核心”业务以及终止在纽约和巴尔的摩等热门地区的办公楼租约，来缓解自己的资金危机，采用“紧急瘦身术”迎来所谓的“盈利”。

“轻重转换”挑战艰巨

与那些传统房产公司一样，重资产、低毛利是共享办公行业始终无法摆脱的属性。如今，像链家这样的传统房产中介都开始向轻资产的互联网平台转型，如何调配轻重资产的比例，也成了所有共享办公企业的头等大事。

今年4月，优客工场曾提出“轻资产、重赋能”的战略转型。按照规划，优客工场未来资产轻重比要达到约1∶1，其中轻资产模式包括运营托管、品牌输出和U Suite。这里面的运营托管是最直观的“轻”方式，即公司未来希望扮演一个管家的角色，不买、不租（房源），单纯只是为用户提供管理服务。

对此，相关互联网行业分析师表示，“这种运营托管形式在房地产行业并不少见，包括万豪、喜来登等很多品牌酒店都是通过这样的方式在运营，酒店的业主另有其人，万豪、喜来登作为运营方只负责日常运营和管理。”

至于优客工场所提出的运营托管模式，该分析师指出，“这确实是一种轻资产运营方式，但想要让业主放心与你合作，需要有足够强的品牌影响力以及非常专业化的管理水平。在这方面，国内所有共享办公初创公司成立、运营的时间都还太短，没有多少优势可言。”

向轻资产转型能否成功尚不得而知，但在目前的情况下，对于共享办公企业而言，入住率确实是决定它们生死的主要指标。遗憾的是，这种相对便捷的租住优势，并没能为行业带来理想的入驻率。根据艾媒咨询发布的最新数据显示，截至2019年底，国内联合办公品牌入驻率在90%以上的只有3.3%，有将近70%的品牌入驻率不足七成，16.4%的品牌入驻率甚至连50%都不到。今年在疫情等不可控因素的影响下，共享办公企业在入驻率方面的压力，相较于去年更是进一步扩大。

房租是反映市场冷暖的另一个重要指标。在北京朝阳区望京某共享办公场所工作的曹先生在交流时透露，“目前感觉大厦里不少公司都搬走了，人确实比去年少了很多。我没细数，但看上去入驻率可能只有一半。”同样在中关村创业大街以及海淀区上地办公区，共享办公项目内类似的情况也不鲜见。

根据房地产咨询机构仲量联行的数据显示，受疫情影响，今年二季度北京办公楼整体租金继续承压下滑，录得环比下跌3.0%，同比下跌6.8%；空置率方面，疫情导致租户退租并推高空置率，目前空置率接近5%。

身处市场低迷期，优客工场不惜估值大幅缩水也要上市的原因不难理解。但上市后下一步的举措是什么，如何改变盈利难、盈利模式单一的短板，现在看来仍然缺少清晰的答案。优客工场创始人曾坦承，“想实现真正的颠覆与创造，恐怕还得有十年的培育期要走”。看一下“隔壁”商业模式相近的蛋壳、青客两家长租公寓企业在股市的近况，未来这十年，共享办公这一商业模式仍将充满挑战与磨难。

共享办公为何突然遇冷

一方面，进驻共享办公的企业多为中小型创业公司，前两年过热的互联网热潮涌现出许多O2O、共享经济领域的玩家，而如今流量红利消失，资金匮乏，转轨的小微型创业公司数不胜数。主要客户数量骤减，共享办公企业的日子自然也就不会太好过。

另一方面，大多数共享办公企业只是“二房东”，没有能力为入驻企业提供实质性创业孵化服务。入驻前承诺的创业辅导、资源对接、融资等服务，待租金交完后，都是空谈。这样的服务水平，对于寄希望于获得资源支持的创业公司来说，有点后悔来不及，这也给共享办公行业带来了负面影响。

背景：

2019年8月，全球共享办公鼻祖WeWork向美国证券交易委员会提交IPO招股书，然而估值也遭遇腰斩，从470亿美元骤降到231亿美元。连累持有最多WeWork股份的软银资本也被市场看空，资本市场对主打 “space as a se rvice”新型商业概念、持续烧钱不盈利的公司开始重新审视。摩根士丹利曾发布报告称，WeWork的上市失败标志着一个时代的结束。“为没有实现盈利的互联网企业提供慷慨资金的日子已经结束了。”市场对于“看似前程似锦、实则无法赚钱”的商业模式，已经生出了警惕之心。

要想弄明白众创空间为什么突然暴冷，梳理众创空间的历史有助于理解问题的本质——

2001年，如今已成为WeWork创始人的亚当·纽曼开启了创业生涯。为了节省办公室租金，他在网上发布了一则广告，想要租出办公室的一部分来分担租金。巧合的是，这则广告招来了建筑师米格尔·麦克维，后者日后成为WeWork的联合创始人和首席创意官。

7年后，两人将纽约的一处闲置建筑改造成可以拎包入驻的办公空间，为了迎合环保理念，特意将名字取成“绿桌子”。这次尝试取得了出乎意料的成功，仅仅在网上发布了少数广告，就出租了大量办公空间，还收获了大量好评。在经营的过程中，纽曼和麦克维嗅到了共享办公的巨大前景和现有产品的不足，不到两年时间，他们便将“绿桌子”卖给了业主。2010年2月，在纽约苏荷区，两人成立WeWork，开创了联合办公的新时代。

大火的WeWork和优惠政策的扶持，催生了中国的大批追随者。从2015年开始，优客工场、氪空间、方糖小镇等顺势崛起，监管部门也给予了这个行业很大的政策扶持。利导之下，一批众创企业如雨后春笋般迅速成立。

作者：董军

图片：源自视觉中国，王梓含制作

编辑：祝越
责任编辑：唐玮婕

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