住，从公寓到公司直线距离500米；吃，方圆500米内可选择的餐厅有十余家；玩，艺术馆、电影院、足球场、健身房统统都是走走就到……

张恺所供职的公司，办公地点位于宝山区淞南镇的中成智谷。今年6月投运至今，园区入住率高达90%以上，进驻企业年产值达100多亿元。这个由老旧仓库变身而来的园区，不单单是将工业遗存进行改造；运营方在改造中尤为关注人的需求，通过工业、建筑、设计、影视、电商、体育、金融等产业内容跨界融合，赋予园区独特的“精神追求”，构筑出一个开放、多元的产业园区、人文街区、生态景区和体验社区。

“有机”理念激活工业遗存

中成智谷的前身，是创立于1959年的中国成套设备进出口　(上海储运)分公司仓库。这里见证了共和国外交风云与对外经济援助的光辉历史———大量援外物资储存在仓库里，由火车沿着淞沪铁路中成专线运送到吴淞港码头，再通过远洋运输送到亚非拉国家和地区。

随着援外物资采购市场化，曾经繁荣的中成仓库渐渐衰落。2000年以后，日渐闲置的旧仓库不断被鱼龙混杂的仓储租赁企业所侵蚀，给周边社区带来市容、治安、污染、噪音、交通等一系列问题。

改造势在必行。可与中心城区的老旧厂房相比，中成仓库劣势明显———地理位置偏僻，周边配套落后，更别提产业生态了。“刚来的时候，整个周边连一家像样的超市都没有。”作为中成智谷运营方负责人，曾经主导1933老场坊、花园坊等园区改造的何增强初次考察这里时，眼前的荒凉让他的心也凉了半截。

“周边是吴淞工业区，虽紧邻轨道交通3号线，但步行到站点也得十多分钟，这里唯一的优势就是地方够大。”恰恰是这200亩的“大场地”，让何增强觉得值得一试。起初，也曾想过按照之前改造过的项目中“园区+商业”的模式。可随着改造的推进，很多想法逐渐发生了变化。“有机”成了绕不开的关键词。“必须通过技术改造来变换场景，找到可以激发旧仓库活力的点。”沿着这一思路，何增强更多地将改造重点放在了人文关怀和功能叠加之上，即有效盘活工业存量的同时，合理补充城市功能。

城市因人而生，园区同样如此

火车，是贯穿整个中成智谷的标志性元素。从园区门口由一节废弃火车车厢构成的装置艺术，到园区内专门保留下来的铁轨和小货车，再到仓库改造时用铁轨枕木制成的地板，借助火车串联起一个个文化节点，是中成智谷一道独特的风景线。

“中成仓库因火车而兴，这是园区最深刻的历史印记。”在何增强看来，整个园区的设计和改造要根据这里的“演员”来设计场景，借助各种功能的植入来实现旧仓库的“涅槃重生”。

足球场、剧场、美术馆、私人藏品展览馆，甚至还开出了都市菜园……在长达三年的改造过程中，中成智谷似乎与常规创意园区的距离越来越远。“从单纯的园区改造角度看，这些功能的植入的确有些杂乱。”何增强觉得，对于这个地处中外环间的产业园区来说，只有将多元化功能融合，才能有所突破。

唯一视觉，首批入驻中成智谷的企业之一。之所以选择这里，正是因为看中了这里浓厚的文化氛围，以及多元化的功能定位。在公司负责人刘女士看来，这里感受到的不是紧张压抑的办公氛围，更像是会呼吸、会生长的生态园区。

不仅如此，整座园区也打开围墙，成了一个弥补城市功能、人人共享的体验社区。每到周末，附近居民便会三三两两走进园区，或在草坪上晒晒太阳，或是漫步其中休闲放松。“城市因人而生，园区同样如此。”何增强认为，只有将园区扩展为街区、景区和社区，才能真正激发出园区发展的内生动力。

为老工业区转型提供样本

前不久，微盟公司正式入驻中成智谷，租用了整座园区内最大一幢办公楼，共15层。这家仅用三年时间就成长为移动社交商业生态领军者的创业企业，成了中成智谷最大的“租客”。微盟公关总监李伟觉得，中成智谷更符合互联网创业企业的气质定位。

“之前，曾对园区内企业员工做了一项调查，发现绝大多数人年龄都在30岁以下。”事实上，正是这些年轻人“倒逼”企业选择中成智谷作为办公场地。一家企业负责人在签完入驻协议后对何增强说：“公司里的年轻人下了班都到你这儿来踢球，听说公司要搬家，大家纷纷找到行政总监要求搬到这来。”

这番话让何增强很是开心。很多人并不知道，为了提升整座园区的品质，他在诸多细节上倾注了浓浓的人文关怀。以前，从地铁站走到园区要绕一大圈，起码得走十多分钟，后来他拿出500万元截弯取直修了一条路，如今地铁站到园区只有375米。

园区内的白领公寓，更成为吸引创业企业的最大筹码。公寓从年轻人的生活特点出发，设计了公共厨房、书房、健身房，在传统居住功能外加入了社交功能。随着可容纳1500人同时就餐的中成食堂开业，整座园区更像是一座产城融合的小镇。

中成智谷的成功，为宝山区老工业区转型提供了一个可供借鉴的样本。其周边的东浩仓库、宝钢储运仓库以及吴淞煤气厂都在紧锣密鼓地改造之中。不久的将来，在北上海这块昔日的重工业沃土上，或许将诞生一处全新的创新、创意和创业之地。

文汇报记者　刘栋