市人大常委会刚刚听取关于《上海市住宅物业管理规定修正案 (草案)》的说明解读，听取审议意见报告。此次修法，市人大常委会对具体条文作了补充、修改和完善，采用修正的方式更容易形成聚焦，运用有限的立法资源集中解决一批住宅物业中比较突出的重点难点问题。

上海物业管理地方性立法始于1997年的《上海市居住物业管理条例》，2004年8月 ，根据新出台的国务院《物业管理条例》对原法规进行修改，审议通过了《上海市住宅物业管理规定》。2010年12月，市人大根据 《物权法》实施和本市物业管理体制调整的新形势，对《规定》作了全面修订，自2011年4月1日起施行。

为何8年不到就要进行地方法的修改？实际上，这与人大代表专题调研时发现的新问题有关。

据统计，截至2017年底，全市住宅小区总数12937个，总建筑面积约7.34亿平方米，其中9074个小区成立了业主大会，占符合成立条件住宅小区总数的94.2%。全市从事住宅小区物业服务的企业 1738 家，协助创建市文明小区1814个。但由于一些深层次问题仍未得到根本解决，同时又与一些新出现的“急、难、愁”问题相互交织，导致住宅小区物业管理中的矛盾和纠纷依然偏多，成为制约社区和谐发展的一大瓶颈。

那么本次草案有哪些亮点呢？

加强对物业服务质量和收费指导

国家发展改革委于2014年12月发文，放开了非保障性住宅小区的物业服务收费，实行市场调节价。但由于缺乏可供参考的物业服务标准和价格信息，导致业主和物业服务企业协商困难。因此，《修正案 (草案 )》一是明确了市房管部门应当定期发布住宅小区物业服务标准和定额。二是要求物业管理行业协会定期发布物业服务价格监测信息，供业主和物业服务企业在协商时参考。三是规定了实行包干制的物业服务企业在调价前，应当将经审计的物业服务费用收支情况，向业主委员会或者全体业主报告，并在物业管理区域内公布。实行酬金制的物业服务企业则应当公开物业服务项目收支情况方面信息。

完善公共收益收支制度

鉴于实践中小区停车、广告等利用共用部分产生的公共收益，存在账目不透明、公布不及时、不按约定比例补充专项维修资金等情况,《修正案(草案)》做了明确：一是利用物业共用部分从事广告、商业推广等活动，必须经业主大会或者共同拥有该物业的业主同意，或者由业主大会授权业主委员会同意。二是公共收益应当按季度补充专项维修资金，同时要求补充比例高于50%，且单独列账。三是明确公共收益应当进行工程审价和财务审计。四是对业主委员会委员、物业服务企业或者代理记账机构挪用公共收益的违法行为设定了罚则。

建立临时物业服务保障机制

针对住宅小区物业服务的“抛盘”、断档”等问题，《修正案(草案)》作了应急托管的制度设计：一是由区房管部门建立应急服务企业预选库，以便发生特定情况时从中选定企业提供临时服务。二是规定应急托管适用于原物业服务企业退出且尚未选聘新物业服务企业的情形，同时明确费用由全体业主承担。三是规定了启动程序，已成立业主大会的，由业委会报街镇启动应急服务；未成立业主大会的，经20%以上业主提请，由居(村)委会报街镇启动临时服务。四是明确规定应急服务期限最长不超过六个月。

缓解小区停车矛盾

《修正案(草案)》从公平分配停车资源角度出发，规定停车位少于或者等于房屋套数的，一户只能购买一个车位；同时还规定由街镇牵头，组织小区周边的商业、道路停车资源实现错时利用。小区停车矛盾的另一方面是由于国家放开小区停车价格后，开发商大幅提高产权车位租赁价格。《修正案(草案)》从价格源头入手，规定前期物业服务合同中应当对产权车位的租赁价格予以约定。

业主大会成立前，收费标准不得擅自调整；业主大会成立后，需要调整的，应当向区房管部门备案。此外，要求市物业管理行业协会发布停车收费标准的价格监测信息，供业主和开发商参考。

进一步打通专项维修资金续筹与紧急维修渠道

住宅小区专项维修资金余额不足的问题逐渐暴露，续筹难的矛盾日益凸显。《修正案(草案)》针对现实中业主大会往往难以或者迟迟不作有关专项维修资金续筹决定的情况，规定业主大会未在九十日内作出决定的，应当采用分期交纳筹集方式，并明确了具体程序和标准要求。需要说明的是，对于业主经催告后仍不交纳专项维修资金的情形，此次修改结合司法判例实践，规定业委会经业主大会决定，可以依法向法院起诉业主。

与此同时，紧急维修时的资金列支，是涉及专项维修资金的另一个突出问题。在实践中，业委会因种种原因拒不同意维修或不作为的情形下，专项维修资金列支的渠道尚未完全打通。《修正案 (草案)》一方面突出政府的托底义务，先行修缮；另一方面，打通专项维修资金列支渠道，规定对业委会在七日内未审核同意的，凭审 价报告和区房管部门出具的支取通知在专项维修资金中列支。

公示公告和审计审价制度

为提高业主对物业管理的参与度和开展民主监督，从而进一步规范业主自我管理。《修正案(草案)》规定了业主大会组建过程、日常工作开展中建立信息公开制度，及时公布物业服务企业选聘等物业管理中的重大事项，以及业主大会和业主委员会作出的其他决定，接受业主查询物业管理信息。同时，加强了物业服务收费、主大会财务信息披露和审计审价规定。

作者：祝越

编辑：史博臻 沈竹士

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