全球的超级明星城市对办公和零售空间长期需求有哪些趋势？上海这座超大城市的市场表现又如何？麦肯锡全球研究院（MGI）近日发布最新报告《利用空置空间，发展混合的多功能空间》，结合人口、就业、迁移、办公室出勤率、消费行为等各种因素，通过模型对疫情后的办公、住宅和零售空间需求，以及混合办公趋势进行了模拟。

根据MGI的预测，“超级明星”城市对办公、住宅和零售空间的需求将明显低于2019前的水平。“仅在我们深入研究的9个城市中，到2030年，办公空间的实际价值就会因远程办公而减少近8000亿美元。这还没有考虑利率和抵押贷款利率上涨可能产生的不利影响。”麦肯锡全球研究院董事合伙人Jan Mischke提到，“现在是时候让所有利益相关方共同携手，一起来推动城市空间实现历史性的转型。我们不仅要让街区和建筑适应新的形势与环境，还要帮助他们捕捉新的机遇，以期实现蓬勃发展。”

麦肯锡全球资深董事合伙人、麦肯锡全球研究院联席院长华强森（Jonathan Woetzel）表示，雇主因办公室出勤率减少而纷纷开始合并办公空间，这使得许多写字楼，尤其是质量稍逊的写字楼失去了竞争力，“虽然前景看似暗淡，但开发商和业主或许可以通过改善建筑的适应性和灵活性来重整旗鼓、另寻出路。”

他认为，开发综合性街区、建造适应性及灵活性更强的建筑，以及设计多用途办公和零售空间，或将有助于维持城市的未来的活力，“第一，楼面更灵活、有吸引人的楼面空间，包括我们工作的环境，都应该考虑到多种用途的零售空间，更灵活，更吸引人的的工作场所。第二，楼宇建筑。包括多用途的住宅，或者多用途的零售空间，也要考虑混合多元化零售，包括VR、AR，办公室转变为更受欢迎的空间。”

但不同的超级明星城市也有不一样的特色。麦肯锡全球副董事合伙人王沁就提到，上海零售空间的人均消费增长比例较高，当然网购协同效应同样也是存在的，无论是城市核心区域，还是在郊区，未来整个零售空间需求和增长都还是存在的，核心区域在10%左右，郊区可达到20%左右的增幅。王沁还发现一个有趣的现象，上海比较大的连锁购物中心实际收取租金的均值并没有下降，租金仍在缓慢上升，这是由于购物中心会市场化选择，让更多有能力支付租金的商户进来，因此大家可以看到商场里翻新了一些租户和品牌，不少是大家之前没有看到过的小众品牌，甚至是一些新兴品牌开始进入线下，从统计数据来看，现在购物中心的坪效相较过往也是增长的。

王沁认为，上海的购物中心不光承载购物的需求，更承载着大家日常娱乐、服务、社交，甚至溜娃的空间，从消费绝对力来看，增长还是存在的，线下依然有它存在的价值。

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