超大城市上海，破题空间资源约束，盘活低效产业用地是关键一招。

今天，宝山区2023年存量地块转型项目推介会举行。街镇园区“一把手”带着14宗存量地块悉数亮相，依序介绍地块情况、解读区域产业地图。今年，宝山区计划完成低效产业用地盘活目标任务不少于2000亩，提高经济亩产、提升经济密度，为“北转型”注入生机活力。

针对存量产业空间开展集中供需对接活动，“有政府背书，企业对地块开发更有信心，集中推介能更高效地让存量地块找到‘适合的开发者’。”宝山区经委相关负责人这样解释。

存量地块分四类，特色一目了然

通常，低效产业用地的共通点是业态低端、产出有限。

有的地块已完成厂房更新，却找不到合适的载体运营方；有的传统企业谋求转型升级，期待有新兴产业合作而激发活力。庞大的存量地块、差异化的转型需求，如果仅靠街镇或园区的一己之力，很难快速推进。

在宝山区经委产业推进科科长董昆及看来，问题根源在于供给与需求间未能较好匹配。比如，有企业希望以长周期筹谋发展，更适合产权交易类地块；有企业希望迅速建厂投产，更匹配租赁形式，不必经历漫长的土地腾退。

“各类盘活方式各有利弊，关键是精准匹配供需。”目前，宝山区在全市率先探索将低效产业用地细分为四大类型，包括收储出让、产权交易、提升转型、厂房租赁。推介会上，14宗存量地块也被标注上具体类型，让与会的投资运营企业代表一目了然。

提升经济密度，推进“工业上楼”

盘活存量是第一步，更关键的是释放增量。产业转型升级、土地资源有限，双重压力下，“工业上楼”新趋势应运而生。

“工业上楼”，形象解释是“空中厂房”，指的是通过建设多层厂房，让一幢楼内装下研发、商业办公、生产线等全产业链，实现生产要素高度集聚，提高经济亩产、提升经济密度，也为未来发展预留空间。

“十三五”以来，宝山区积极推进存量企业转型升级。截至目前，共完成1.2万亩低效产业用地转型升级，让沉睡资源重获新生。为契合“工业上楼”新趋势，宝山区专门推动混合功能用地，让“上下游”实现“上下楼”比邻而居。

“工业上楼”也对企业运营能力提出更高要求。企业唯有对上下游合作方产生更多粘附力，才能顺利导入全产业链。董昆及认为，“工业上楼”需循序渐进、一企一策。以宝山区为例，空间资源更紧凑的南部地区，龙头企业可率先试水。

用地转型升级，既看亩产也看面貌

低效产业用地转型升级中，还有一个问题——究竟达成什么样的目标才算“盘活”。以高排放企业关停为准，抑或以新产业导入为节点，各区仍在探索，尚未形成统一标准。结合自身实践，宝山区的方案是：不唯GDP，既看亩产也看面貌。

首先看亩产。根据区域特点，宝山区将产税5万元/亩以下的产业用地确定为低效产业用地。定量的指标，为街镇园区在实操中划出一条“红线”。街镇园区可每年定期评估，做实做优项目库，精准盘活存量低效产业用地，让区域产业升级更有靶向。

再看面貌。存量资源二次开发中，除满足基本经济指标外，更要看新导入项目能否为区域面貌带来实实在在的改变。例如，从高境江杨南路71号地块转型而来的三邻桥创意园，作为上海首批“都市运动中心”试点项目，不仅引来体育运动产业，更注入城市活力，串联起一个充满历史感的城市会客厅。从生产到生活，高品质载体既实现功能复合利用，又蹚出一条城市有机更新的新路径。

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