外墙从3公斤的石砖到40公斤的旗杆都往下掉，已砸13辆车——上海杨浦区政悦路500弄新江湾城“雍景苑”小区的遭遇在当下引起了热议。近年来，外墙破损、外墙瓷砖脱落下坠、水泥块伤人等事件频频发生，原本是想让外墙更美观才贴上的石材“饰物”，却危机四伏。

虽说“无石材不高档”，但在上海，从1997年起，高层建筑逐步限制外墙面砖的使用；2000年又颁布推广应用建筑外墙涂料的规定，推广应用建筑外墙涂料，限制设计、使用外墙面砖和禁止设计、使用马赛克等外墙瓷质贴面材料，但底层或裙房外墙贴面材料除外。

在建造过程中遵守规定，在验收时严格把关，是避免后患的重要环节。

上海相关部门机构改革后，《市政府办公厅关于印发上海市房屋管理局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》规定，上海市住房和城乡建设管理委员会负责房屋（含附属设施）施工过程的质量安全监管；上海市房屋管理局负责房屋（含附属设施）竣工验收（或交付使用）后的质量安全监管。

然而，对于已经发生事实问题的房屋，该由谁来负责？为了杜绝这类隐患，又该由谁来维护？

2019年3月起施行的《上海市住宅物业管理规定》，明确——

第五十五条

建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位委托物业服务企业维修的，应当与物业服务企业另行签订委托协议。

第七十三条

发生危及房屋安全等紧急情况时，物业服务企业或者自行管理执行机构应当立即采取应急防范措施。

发生下列情况，需要对住宅共用部位、共用设施设备进行维修、更新的，物业服务企业或者自行管理执行机构应当及时制定维修、更新方案：

……

（四）外墙墙面、建筑附属构件有脱落危险，经有资质的鉴定机构出具证明的；

（五）屋顶或外墙渗漏等情况，严重影响房屋使用，经有资质的鉴定机构出具证明的。

前款规定的维修、更新事项不属于工程质量保证范围，需要使用专项维修资金的，按照下列规定办理：

（一）业主大会成立前，物业服务企业应当持有关材料，报房管机构审核同意后组织实施。维修、更新费用经具有相应资质的中介机构审价后，报区房屋行政管理部门在专项维修资金中直接列支；

（二）业主大会成立后，物业服务企业或者自行管理执行机构应当持有关材料向业主委员会和物业所在地房管机构报告，并向业主委员会提出列支专项维修资金的申请，经业主委员会审核同意后组织实施。维修、更新费用经具有相应资质的中介机构审价后，在专项维修资金中列支。业主委员会对维修、更新方案未在七日内审核同意，且已出现影响房屋正常使用或者居民人身财产安全情形的，区房屋行政管理部门可以组织代为维修。维修费用经具有相应资质的中介机构审价后，凭审价报告和区房屋行政管理部门出具的支取通知，在专项维修资金中列支。

第七十五条

物业管理区域内的房屋外墙应当保持整洁和完好，并定期进行清洗或者粉刷，具体办法由市人民政府另行制定。

虽然有明文规定，当市民面对房屋出现问题时，常常会遭遇开发商、物业等多方的扯皮和推诿。业内人士直言：这是一个烫手山芋，谁都不愿接。

“具体案例要具体分析，关键要鉴定出是谁的责任。”上海物业管理专家黄友健曾在采访中表示，根据国家住房和城乡建设部的规定，商品房在交易时会有房屋使用说明书和质量保证书“两书”。一般，屋顶、外墙的渗漏水保修期在5年，其他附属设施一般在2年。在期间发生相关问题，应由开发商负责。

但并不意味着，过了质保期，就不归开发商管了。只要能由权威鉴定部门证明，房屋产生这些现象，是由于施工偷工减料、材料问题等造成，仍可以追究开发商的责任。

如果不是房屋本身的质量问题，质保期过后，物业作为小区的管理服务者，应当承担起维护义务和安全保障义务。

如果房屋丝毫没有损坏的前兆迹象，物业也尽到了巡视养护责任，仍造成人身财产损害的，建筑产权人应该承担赔偿责任。

作者：史博臻

编辑：史博臻

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