文汇网讯（记者陈桂兰）上海二手房指数办公室昨天发布最新数据显示，今年4月，上海二手房指数环比上月涨2.08%，涨幅缩小1.36个百分点,“3.25”新政后，市场开始趋向平稳，房价涨幅大比例缩小。在调查的全市130个板块中，上涨板块99个；下跌板块18个；持平板块13个。截至2016年4月30日，全市二手住宅挂牌量为142065套，较上月上升7.4%。其中，内环内、内外环、外环外挂牌量分别为34140套、77048套、30877套，较上月上升7.6%、7.7%、6.4%。各档环线区域挂牌量连续上升，显示成交降温供应增多。

二手房成交环比降超6成

4月，上海二手房住宅市场成交环比下降超6成，仅逾2万套，低于上年月度平均3万套的水平，楼市需求出现外溢。上海二手房指数办公室认为，新政效应迅速释放，非理性的过热情绪得到扭转。市场特征表现为：一、春节过后的挂牌价混乱局面得到遏制，恐慌心绪被驱散，跳涨现象不再，房价水分正在逐渐挤出；二、常住非户籍人口购房比例降至1成，手中仍有房票的买家从急于入市抢房转为从容选房，市场情绪逐渐平静；三、一些改善客连环交易中原先住房签售后必须入手购房，面对抢手房源也无法议价；四、一些之前搭车想高位出货的低品质房源，挂牌价主动下调3%-5%，部分卖家则撤牌观望；五、银行信贷收紧及严查首付贷、小额信贷等违规行为，有效抑制高杠杆的投资投机购房。

4月，传统市区全部7个区及浦东内环整体上涨2.25 %，涨幅较上月缩小1.30个百分点。其中，市中心4区及浦东内环整体上涨2.23%，涨幅较上月缩小1.41个百分点。市区的徐汇、杨浦、长宁分别上涨2.32%、2.24%、2.03%，较上月分别缩小1.29、1.10、1.54个百分点。前期大热的大户型、高端住宅成交出现了明显降温。由于严控首付贷、首付比例提高、利率优惠减少等连环政策，提高了置换门槛，高杠杆跳级置换几乎绝迹，需求出现明显减少，部分需求退而选择中高端房源。调查显示，原本计划置换千万级的改善客，不少将目标调整为600-800万的次新中高档小区，优质房源成交依旧较热，但定价较上月由强势转为理性，买家在交易中重新取得了一定的话语权，买卖双方在新一轮博弈中开始寻找价格平衡。

4月，新兴城区整体上涨1.89%，涨幅较上月缩小1.47个百分点。市场表现也从之前的一套房多组客户看房，变成了一组客户看多套房，看房客急剧减少，有的下调价格后还是无人问津。而由于宝山、闵行临近市区的置业结构本市户籍人口占比大，受新政影响较轻，一些前期观望并持有房票的买家看到市场开始企稳，于是入市淘房。如宝山大华、共富、闵行七宝、莘庄板块内400-600万的次新两房及小三房成交较热。

4月，非新兴城区内涨跌互现，其中奉贤、金山分别上涨0.80%、0.65%，其余板块除主城区外大多持平或下跌。如浦东外环、金山亭林、奉贤海湾持平，松江小昆山、金山枫泾、崇明长兴岛分别下跌0.60%、0.29%、0.23%，仅金山新城、奉贤南桥分别上涨0.91%、0.86%。整体上，崇明依然是上海16个区县中唯一下跌的，下跌0.13%。

租房类型增多 市场走势强劲

今年4月，上海房屋租赁指数涨幅连续三个月扩大上行。指数比上月上升18点，环比上涨0.98%，涨幅相比上月扩大0.22个百分点

4月，高端改善需求抬头。高端市场租赁指数上涨1.04%，所监测的50个高端房源板块中，49个上涨，1个下跌。租赁需求集中在市区内板块。涨幅较大的板块如黄浦豫园、普陀长寿路、杨浦五角场、徐汇万体馆，分别上涨1.52%、1.48%、1.45%、1.39%。调查显示，这些租赁集中的板块，以家庭类租房需求为主，其中出现了租赁改善性需求，一些有房人群选择“以租养租”，出租自住房屋的租金用于租借高档小区贴补。如一些热门学区旁，部分业主将自住房屋出租，贴补5000元左右租借万元档次的高档小区，满足子女及自身上班的交通问题。抽样显示，徐汇万体馆的高档小区，年初二室租金在8000-9000元，进入4月租金上涨接近万元。另外，一些高端服务型公寓也出现了成交上升态势。而非市区板块需求减少，如青浦徐泾上涨0.49%、闵行古美罗阳下跌0.11%。房东为吸引租客，甚至接受包物业费等议价条件。

4月，低端市场租赁指数上涨0.95%，涨幅比上月扩大0.19个百分点。其中，一室上涨0.94%，二室上涨0.96%。所监测的全部16 个行政区县均上涨。市区涨幅较大的如黄浦、徐汇、静安，分别上涨1.12%、1.10%、0.94%。郊区涨幅较大的如松江、浦东、闵行，分别上涨1.15%、1.08%、0.91%。调查显示，一些进入实习的应届毕业生，开始在家里贴补下租房工作，选择多为一室或二室老工房（售后公房），租金水平在3000-4000元，涨幅较大的板块如宝山淞南、普陀甘泉宜川、长宁北新泾、浦东上南，分别上涨1.57%、1.54%、1.46%、1.45%。其中不乏一些年轻人愿意支付稍多的租金，选择稳定性强、服务好的长租公寓。另外，部分受“3.25”新政影响，无法购房的首套刚需客，选择租借售后公房过渡，租借多为3000-4500元的二室户。涨幅较大的如浦东川沙、徐汇康健、浦东周浦，分别上涨1.39%、1.35%、1.25%。上海房屋租赁指数办公室认为，相比买卖市场成交下滑，租赁市场热度不退，改善性需求更为凸出。

4月，上海房屋租赁市场租赁需求迅速释放，租金涨幅扩大。上海房屋租赁指数办公室认为， 4月原本作为租赁市场淡季，但表现淡季不淡，成交火热。原因有四：一是买卖市场“3.25”新政影响，由买转租需求旺盛，其中不少是换租改善客；二是租赁需求原本都为无房一族，新需求是业主把名下物业出租当租客“以租养房”、“以租养租”，或减轻月供压力，或选择新的居住区域和环境；三是毕租需求已经露头，今年全国应届高校毕业生高达770万，上海本地为18.7万，外地毕业生又开始涌入上海；四是创客公寓、青年公寓、白领公寓等短租、长租公寓新租赁模式逐渐扩张，大多为酒店式管理，租赁房类型呈现多样化。由此，4月租赁市场在需求的扩张下，租金走势强劲。