“我们还准备继续扩租，”坐在上海中心大厦17层的新办公室里，法国巴黎银行（中国）有限公司首席执行官兼行长赖长庚向记者亮出了未来的最新计划。这家正在申请券商、基金等新业务牌照的外资银行去年底就在中国第一高楼租下了两层楼面，共8700平方米，以此为落脚点在中国市场持续加码投资。

纵有疫情等不确定因素的挑战，法国巴黎银行等外资客户的积极布局成了上海中心大厦办公租赁业务“逆市”增长的一大动力。作为全市经济发展的重要增长极，陆家嘴区域充当着全国楼宇经济的晴雨表，其间每一栋高楼尤其是标志性楼宇经营数据的起伏成了许多人眼里的先行指标。

记者今天得到的最新数据显示，上海中心大厦疫情以来出租率不降反升，表现出了极强的韧性，目前办公出租率达到80%，商业租赁约为98%。放眼整个陆家嘴区域，楼宇需求和空置率也始终保持稳定，商务办公楼的整体出租率已超过今年2月86.3%的水平。

外资租户占比持续提升

作为陆家嘴区域地标楼宇的代表，上海中心大厦最近两年半的办公租赁成交面积达了60000平方米，截至2022年8月累计签约租户达78家。

从整栋楼宇租户所涉及的行业来看，出租率的“逆市”上扬背后，金融业、咨询业占据了较大比重，而世界500强企业租户面积占比30%以上，外资租户占比更是持续提升。

自入驻上海中心以来，摩根大通短短1年半时间内持续扩租，办公面积从8000平方米增加到了26000平方米。如此频频加码正是受益于越来越快、越来越深的金融市场开放。目前，摩根大通已连续拿下了中国金融市场多个重要牌照，在华业务涵盖投资和企业银行、环球企业支付、市场业务、证券服务、期货业务、商业银行以及资产管理等各个领域。

“我们的外资租户比例有明显上升，遍布全球15个国家和地区，这与国家推进高水平对外开放，发挥外资积极作用的决心和努力分不开，外资企业看好中国市场，特别是世界500强或行业内头部企业占比的提升，优质租户持续快速扩租。”上海中心大厦建设发展有限公司党委书记、副总经理严明表示，在中国金融市场持续扩大开放的带动下，浦东引领区高水平开放的举措越来越实，外资客户业务需求持续增长，落地的愿望也更为迫切。从2019年初到目前，上海中心大厦引入外资客户数量、外资客户租赁面积的占比分别从15%、9%，飙升至43%、41%。

应对新需求采取灵活措施

法国巴黎银行在上海中心的办公区域设置了大量的会议室等公共空间。在赖长庚看来，中国资本市场已经成长为世界第二大市场，在人民币国际化提速的带动下，以人民币为基准的商业金融活动也必将进一步活跃， “我们最新的客户名单中，来自互联网、生物医药、新能源等新兴行业的民营企业出现频次越来越高，这些新客户的特性促使我们要主动改变办公环境，更为开放、更强调信息的交互和沟通。”

事实上，经历了疫情，企业使用灵活工位的意愿正持续提升，办公环境中协作与沟通的重要性也更为突出。面对这些新的办公趋势和需求，上海中心的运营团队采取了调整措施，包括全楼正加速开展5G改造，13层打造了4900平方米的灵活办公区域。严明透露，“我们会尝试新鲜的事物，比如投入元宇宙赛道，尝试商业综合体+元宇宙的应用场景建设，利用沉浸体验和增加现实升级文旅服务和产品等。”

在商业方面，上海中心大厦自2020年起共引进新商户23家，合计已开业商户48家，包括观复博物馆、朵云书店旗舰店、首家全球极氪旗舰店、王品黑标店、隐溪茶馆景观店和漫画IP混知小酒馆等。“疫情对于配套商业客户的影响会比较大，”严明坦言，“2020年、2022年我们在市国资委和城投集团的指导下，采取一企一策的方式，积极落实了非国有租（商）户租金减免政策，缓解了楼内部分租户面临的资金困难与经营压力。”

商业运营的总体稳定，不仅保持了大厦餐饮、休闲等配套服务的稳定有序，实现了大厦商业的整体营收增长。2021年，大厦商业全年整体营收分别比2019年和2020年增长40%和49%。

陆家嘴打造新赛道标杆楼宇

目前，陆家嘴金融城共有商办楼宇285幢，超甲级和甲级写字楼超过50幢。其中，超过1/3楼宇为税收“亿元楼”，数量达到113幢，国金中心则是浦东新区首栋“百亿楼”。

作为世界五大行之一，世邦魏理仕的专业报告反映出了陆家嘴楼宇经济的最新动向。数据显示，2021年上海写字楼市场供需两旺，租金止跌反弹。从行业来看，TMT和金融行业合计贡献全年新租需求的45%，而伴随浦东“引领区”政策的出台，以融资租赁、基金、银行、保险为主的金融业升级扩租明显，70%选址浦东。尽管疫情带来了不确定性的增加，但未来18个月，仍有36%的受访者表示将增加办公面积。其中，专业服务业（55%）和金融业（42%）扩张意愿最强，同时有31%的科技企业也将进一步扩容。

“陆家嘴商务区需求和空置率始终保持着稳定，”世邦魏理仕华东区研究部负责人陆燕告诉记者，市场对于陆家嘴的商业价值没有出现明显变化，目前的商务办公楼整体出租率（去除商业部分）为86.6%，已经超过了今年2月的86.3%水平。其中，甲级写字楼表现明显优于乙级写字楼，这也表明租户的升级需求是特别明显的。

陆家嘴管理局楼宇办副主任陈晨透露，近期将引导陆家嘴区域中部分楼龄较高的楼宇加速二次更新，释放出更优质的办公空间，吸引科技型、创新型小微企业。聚焦元宇宙、新能源等新赛道，陆家嘴将加速新兴产业聚集，打造出数栋新赛道的标杆楼宇。

作者：唐玮婕

编辑：朱伟

责任编辑：戎兵

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