近日，朱泾镇待泾村99宗，共计113.02亩的农村集体经营性建设用地成功入股上海花泾建设发展有限公司，成为全市首例以土地使用权作价入股方式与社会资本合作开发经营的农村集体经营性建设用地。根据协议，99宗集体土地入股时限为40年，与国有土地同权同价。土地入股后获得的股权收益，按照保底加收益分配模式，持续为壮大镇、村集体经济赋能。

有别于常规“农地入股”的转包、出租、互换、转让等模式，这99宗土地办理“农转用”后，没有通过国家征收，而是由村集体将40年使用权直接作价入股。对于“另辟蹊径”的初衷，朱泾镇党委书记李士权表示：“我们探索土地使用权作价入股模式，除了为激活沉睡资源，助力产业发展外，更重要的就是通过村集体经济的壮大，让失地农民能有更长期稳定的收入来源，让百姓切实过上‘户有余钱’的好日子”。

此次朱泾镇率先启用集体经营性建设用地使用权作价入股“镇级统筹、村级推动、村民自愿”的模式，以村为基本实施单元，综合集体土地面积、区位、规划用途以及人口等因素，以“土地入股”为支点，打破了农业产业发展过程中形成的“户自为界”的局面，突破了一二三产业融合发展的制约瓶颈，探索出了一条土地资源可持续反哺的朱泾路径。

99张《土地证》，解锁113.02亩点状用地

近年来，随着乡村旅游的持续升温，朱泾镇待泾村花开海上生态园每年的接待游客量节节攀升，“月月有花、四季有景”成了朱泾旅游的金字招牌。如何让“速食观光”变成“慢旅行”，拉长旅游产业链势在必行。

去年7月，金山区朱泾镇与上海蓝城花开海上建设管理有限公司签订了花海小镇项目合作框架协议。双方将建立市场化合作平台，大力发展苗木花卉、家庭园艺产业和农业观光旅游，并配套建设农业与旅游服务设施。根据发展构想，未来，朱泾镇花海小镇建设项目将对标法国格拉斯小镇，以花为媒，香为魂，通过不断深挖花文化，延展香主题产业，实现为原住民、游客、新居民营造一年12个月的生活场景，建立景区度假村产业复合模型。

随着去年10月项目正式启动，朱泾镇在金山区委、区政府的大力支持下，以新修订的《土地管理法》颁布实施为契机，开始了“摸石头过河”的探索之路。根据花海小镇项目整体规划方案进行了选址定位，为了保证配套设施的均衡分布，最终确定了113.02亩的点状用地。所谓点状用地，即113.02亩并非为一个区块，而是横跨待泾村12个自然组的99宗土地。该项目从2019年10月份启动立项，11月6日进行项目选址，2020年1月19日完成农转用，5月19日取得供地批文，7月3日发证，仅用了半年多时间，就走完了99本《不动产权证书》申办的全流程，成为上海农村集体经营性建设用地取得《不动产权证书》第一例。

沉睡资源被激活，碎片化土地种下“金种子”

合法持证后，朱泾镇立即委托有资质的单位对99宗集体经营性建设用地进行地价评估，同时，由上海市金山区朱泾镇待泾经济合作社、上海金山区朱泾经济联合社、上海蓝城花开海上建设管理有限公司向上海花泾建设发展有限公司增资扩股的《股权合作协议》也同步签订。目前，三方的股权分配及未来的收益分红方案已经待泾村社员代表大会的表决通过。

“有了分红的这部分收益之后，我们能更好地改善村里的基础设施，增加老百姓的福利水平。并且这个项目建成后，酒店、民宿、文创商店等都将开始运营，到时，这片区域会增加更多不同层次的就业岗位，那我们的老百姓在家门口不仅能实现能就业，还能实现就好业。”待泾村村党支部副书记、主任彭雷辉说。

据悉，合同中，三方还签订了保底协议，项目建设期，按央行同期发布的整存整取一年期存款利率进行保底分红,建设期满后,按央行同期发布的整存整取三年期存款利率进行保底分红，如实际分红率超过保底分红率时，即按实际分红率执行，确保了农民既得收益不因初次试点而减少。

企业迎来发展新机遇，村民看到了新希望

“聚焦上海南郊花海·芳香小镇的布局，我们将在现有的600亩生态园及花海的基础上，结合‘芳香之旅’路线，再新增二期花海，兴建精品酒店、度假民宿、餐饮、文旅零售、文娱中心和芳香广场。打造识香、观香、闻香、制香、品香、愈香六方位的体验。”据上海蓝城花开海上建设管理有限公司总经理张丹介绍，花海二期工程计划年内开工，预计明年完成建设，投入运营。

“以乐高项目落地为契机，我们立足朱泾，积极研究金山北部联动发展路径，相信随着上海南郊花海·芳香小镇的建成，西有乐高小镇、东有花海芳香小镇的格局将使金山的旅游产业迎来发展的新蓝海。”朱泾镇党委副书记、镇长夏红梅如是说。

目前，蓝城正在同步着手进行对民宿的开发，民宿一期于花海二期的蔡家楼区域率先启动。张丹表示，“将更加重视对原始村落生态的保护，将支持部分原住民继续在园区内居住，下阶段，会通过与村民协商的方式将村民自住的农房进行统一的环境风貌提升。”

据悉，近几个月来，已有如，木守、明月松间、访溪上在内的10家专业机构向蓝城表达了入驻意向，并于10月24日，集中进行了框架协议的签订。

前不久，待泾村顺利通过了人民银行上海分行和农业银行上海市分行的审批，获评上海市金山区首批“信用村”，评定为“信用村”后，征信记录良好的农户无需抵押、无需担保，就能获得信用贷款，这让一直向往开一家属于自己的农家乐的秀泾16组村民小姚看到了希望，“眼看花海二期这个大项目就要启动了，衡山饭店这样的大国企来我们村搞的民宿也已经动工，以后到我们村旅游的人肯定多得不得了，我们埭上有想做观光采摘园的，有准备开特色点心铺子的，我就想搞个农家乐，不瞒您说，我们烧菜手艺好，只要有客流，不怕吸引不来人，从前愁着没钱施展不动，现在不担心了，自己攒一部分，银行贷款一部分，说开就能开起来了。”

作者：薄小波

编辑：徐晶卉

责任编辑：戎兵

*文汇独家稿件，转载请注明出处。