租房购房哪个成本更高？

上海中端档次板块的出租屋或许也在逐渐失去吸引力。上海“3·25”房产调控新政出台后，对非沪籍人士的购房门槛大大提高，这令原本被年后房价“砸晕”的史云夫妇开始纠结是否要趁量价调整买下出租房。目前他们租住于一套普陀区中环板块小两房，身为资深程序员的史云甚至还专门编写程序，以便于计算买房与租房的真实成本。

“按照我们的月收入，银行可以批下来的纯商贷在200万元左右，加上双方家庭的支援和我们自己的积蓄，勉强可以买下普陀中环区域一套总价450万元左右的二手小两房，月供大约是1万元，现在我们住的公寓月租是6500元。”史云告诉《中国经济周刊》记者，当前两人月均收入总和是2.5万元，年薪涨幅约为6%，月开销为1万元，口袋里的现金回报率则按照主流理财产品6%的年化利率计。

“我们查看了国家统计局官方公布的过去5年上海的房价涨幅，年均涨幅是6%左右。”史云对记者解释，如果继续选择租房，参考历史数据，假设房租在5年内的涨幅追平房价涨幅，5年后大约要支付44万元房租，小家庭沉淀下来的资产是402.5万元现金，没有负债。

“如果我们现在就买下这套房子，额外支出10万元用于装修，5年后房子升值到602万元，我们能够沉淀下来的现金部分算上投资回报大约是52万元。这时选择一次性偿清银行贷款并卖掉这套房子套现，银行剩余贷款需要支付184万元，房子售价602万元，那么到手现金大约是418万元，加上之前结余的52万元现金，总资产变成了470万元现金，同样没有负债。”根据史云的计算，即使按照利率最高的纯商贷贷款，在排除5年内房价崩盘的极端条件前提之下，只要房子升值率略高于银行贷款利率，租房的真实成本就超过了买房。

而毕业于帝国理工学院金融系的罗朗（化名）则从更长线的角度考量租房的真实成本。“以买一套190万元的房子为例，假设首付三成，月供大约7000元，月租以月供的一半计，约3500元，房租跟着年通胀2%上涨，算上这笔租金若全部拿来买4%年化收益率的货币基金所产生的机会成本，未来50年的租房实际成本是131万元，看起来是租房便宜，但如果买房，此时手里还有一套可以变现的房子。”

罗朗对记者分析：“即使是自住性质的房地产，也有一半属性是保值投资的资产配置，房子住了50年可以卖掉，租房住50年纯粹是消费。买房相对租房溢价的部分至少可以解决就学问题和免于搬家的麻烦，况且这还没有计算房子售出时真实的增值部分。”

上海房租涨幅持平房价涨幅

“买房贵”已然成为这座大都会繁荣下的一片荫翳，而事实上，上海房租的上涨势头丝毫不输房价。根据2016年2月中原 （上海）租金指数月报，全市租金均价达到了78.5元/平方米/月，同比上涨24.33%。克而瑞咨询和易居研究院联合出台的2月报也显示，上海纯商品住宅销售均价36381元/平方米，同比涨幅24.2%，与房租涨幅几乎持平。

位于上海内中环区域板块的中原地产房产中介刘正严告诉记者，随着房价翻番，租房价格也逼近翻番。“今年和去年没得比，比较便宜的1房刚出来就被抢光了，现在80、90平米的2房都要价8000元。”。

严妍也对记者表示，房租和房价的涨幅大体是同步的，“以151平米商品房来说，去年过年的时候售价750万元，年后慢慢涨到800万元，大概在5月的时候叫价850万元～880万元，而今年过完年价格都在1300万元左右。最近听到的一单成交价高达1310万元，我认为比较普遍的价格应该是1250～1280万元之间，也就是年后大概上涨了30%左右。租房如果是带发票的价格，业主需要缴5%的税，去年151平米的价格是1.4万元、1.5万元，现在价格差不多是1.8万元、1.9万元，和房价的涨幅基本是一样的，而这个价格还是续租价，如果是新租租金涨幅甚至还要高一些。”

对此，中原地产研究咨询部高级经理卢文曦则对记者分析称，从现在来看，租金和房价确实存在一个比值关系，“去年11月、12月的租金指数差不多是一个月涨3个点，今年1月到2月涨了6个点，3月到4月涨了8个点，这种加速上行和房价是挂钩的。另一方面，今年年初的猛涨恰好还叠加了季节性因素，每年年初都有一个租赁潮，也就顺势推动了租金的上行。”