上海惊现单价超26万元豪宅

2015年四季度，一线城市豪宅公寓TOP50的成交均价排名中，北京、上海、广州、深圳楼盘成交均价分别为10.4万元/平方米、11.3万元/平方米、8.7万元/平方米、10.3万元/平方米，环比分别增长13.4%、14%、-1.2%、15.1%,，除广州外，涨幅都非常大。

值得一提的是，这些成交均价排名前50的豪宅公寓算是国内顶级的豪宅公寓楼盘，扣除成交中的结构因素，楼盘本身的价格涨幅也是相当惊人，远大于报告中豪宅公寓成交均价的整体涨幅，反映出越是顶级豪宅公寓项目，楼盘价格涨幅反而越大。

四季度一线城市豪宅公寓项目成交均价前10名中，上海北京仍然占据9席，成交均价都在12万元/平方米以上。位列第一的上海汤臣一品，成交均价超过26万元/平方米，四季度共成交两套，合计金额超过3亿元。位列第二的是上海中粮海景壹号，成交价为18.2万元/平方米；位列第三的是北京中央公园广场，成交价为17.3万元/平方米。

就北京市场来看，自2013年土地拍卖加入竞建自住房后，“面粉贵于面包”的高价地块开始频频出现，并且在2015年达到顶峰，土地市场“逢拍必火”，高价地逐渐向五环甚至六环蔓延，而核心区域地块成交价更是屡创新高。在此背景之下，大量处于临界价格点的普宅项目纷纷提升价格迈入公寓豪宅行列，基数增大也使得豪宅市场成交出现快速增长。另外，纯新盘豪宅项目入市价格高耸，多个“10万元+”顶豪项目进入市场，使得顶豪市场在2015年表现活跃。而在产品打造上，新兴公寓豪宅产品的审美标准、所采用的新技术等相比老牌豪宅已高出几个等级，更能迎合目前市场新兴豪宅消费主力的品位，因此蓄客能力也不容小觑。而进入2016年之后，随着2015高价地开始逐渐进入市场，北京公寓豪宅市场的顶豪化趋势将更加明显。

该研究员则认为，上述一线城市这些顶级豪宅公寓部分是现房，成交量相对较少，去化周期一般较长。除了追求经济利益，很多项目的开发是为了更好地推广和宣传开发商品牌，树立开发企业的高品质形象，便于其他开发项目的推广和销售。此外，由于目前土地价格的飞涨，开发商为了项目能盈利，给楼盘增加很多附加值和配套设施，以增加项目溢价能力，从而造成很多项目被豪宅化。

>>>>上海一套豪宅月租达17万 高端租赁市场热度不断

沪上高端市场热度不断，成交量持续维持在较高水平。商报记者了解到，近日，汤臣一品租出了一套月租17万元的豪宅。第一太平戴维斯上海(楼盘)住宅租赁部助理董事及主管吴王君认为，传统市中心豪宅板块，如新天地、小陆家嘴(600663,股吧)、原法租界等新推项目大部分销售给自住买家。作为物业投资而推向高端租赁市场的房源，一般2个月左右就会被存量需求消化，高端物业市场租售两旺的局面预计将维持到明年。

租客仅2天时间欣然签约

陆家嘴一直以来是沪上高端住宅市场的标杆区域，林立的豪宅不但售价不菲，且租金也十分昂贵。记者获悉，前不久，汤臣一品的一套豪宅刚刚以17万元的天价月租金租出，这即便在陆家嘴板块也是十分罕见的。

据上海链家陆家嘴地区门店介绍，汤臣一品这套房源是开发商用于出租的保留房源，作为大平层房源，面积达到594平方米，同时，该套房源所处的楼栋也是整个项目中最为临近黄浦江的楼栋之一，在阳台上几乎可以亲临江景。因此，这套房源的租客并没有像通常的租房那样商讨价格，而是仅仅两天工夫就欣然签约。而在汤臣一品以往的一手成交中，与这套月租17万元的房源面积相仿的房源成交总价普遍都在8000万元以上，其中还有7套房源的总价超过了1亿元。

当然，汤臣一品的房源租金受房源面积和栋座楼层的影响较大。

记者从上海链家获悉，该公司在今年还租出了另外几套汤臣一品房源，月租金基本在6.8万－8.6万元之间不等，尚不足近期租出房源的一半。这主要是由于这几套房源的面积都在430平方米左右，明显小于上述接近600平方米的大平层房源，并且所处的楼栋也相对靠后，在江景方面也与之有着较大的差别。

类似的情况在陆家嘴的其他滨江豪宅项目中也同样存在。记者了解到，去年年末，中粮海景公寓一套面积308平方米的房源，由于位于5楼的低层，月租仅为4.5万元；而在今年年初，另一套面积与之相仿的15楼房源，月租金则达到了6.5万元，高出前一套房源的四成多。不同楼层在江景方面的显著区别导致了两者租金的较大区别。

上海链家市场研究部总监陆骑麟表示，像陆家嘴滨江豪宅的房源租赁，房源本身的品质和区位都是相当出色的。但是在这样的前提下，栋座、楼层、户型等因素对租金的影响却是相当巨大的，一些在栋座、楼层等方面特别占优的房源，掌握了更为稀缺的资源，因而能够在租金方面大大甩开项目内的其他房源。