房子被知名网站Booking评为热门民宿获了奖，房东却一点也高兴不起来，只因获奖当天房东才知道房子被转租成民宿。更让他郁闷的是根据约定没收了租客的押金，却被租客告上法庭。

近日，上海市第一中级人民法院（以下简称上海一中院）审结了这起房屋租赁合同纠纷案，二审改判驳回了租客要求返还押金的诉讼请求。

收到Booking评奖才知房子竟成热门民宿

一天，上海王先生意外收到Booking网站的一封邮件，标题显示他获得了2018年好评住宿奖。王先生很纳闷，Booking网站可是全球知名的住宿预订平台，自己也没在那发布过租赁信息，怎么就获奖了呢？是不是发错邮件了？

王先生点开邮件，只见颁发的奖状上写着：2018年该住宿为太多客人带去了珍贵的记忆，赞美之声不绝于耳。王先生仔细一看，得奖的房子确实是自己的，但是明明只租给了陶先生一家，前不久才退租，并没有做成民宿啊？王先生思来想去，回忆起之前物业经常打电话询问有人到访、是否需要放行，租客陶先生总说是亲戚来串门，自己也就没太在意，原来他竟把房子挂到Booking网站上转租了。

当初双方签订租赁合同时明确约定了该房不得转租、群租，陶先生违反约定转租赚钱，这让王先生很气愤，便没收了陶先生的房租押金7500元，并通知了陶先生。

陶先生却与他起了争执。

王先生，这套房子一直是我和女朋友、表妹三个人住在里面，有时候朋友或客户会过来住几天，转租？不存在的。

陶先生，你别骗我了，物业经常打电话说有人来访，我也看到过别人进出。你退租后不少邻居告诉我，之前房子里经常有闲杂人员，还有外国人。

那些是来沪看展的外国客户，我表妹把房子信息挂在网上，有客户来我们就要求他们在网上订房、付租。房子偶尔有亲朋好友、国际友人来住几天，这哪算得上转租？

双方交涉无果，陶先生将王先生告上法庭，请求法院判决王先生返还押金7500元。

未举证证明转租经房东同意二审支持房东没收押金

一审法院经审理查明，双方在《房屋租赁协议》中约定，租房内常驻人员3至5人，陶先生不得将房屋转租、群租，如有违反，王先生有权终止协议，没收押金。

一审法院认为，虽双方租赁合同中约定陶先生不得转租，而陶先生在承租期间确实存在将房屋用于经营住宿的行为，但王先生在租赁期间已明知陶先生的转租行为，也未提出过异议，故应视为王先生对陶先生转租行为的同意，现王先生在租赁关系终止后以转租为由要求陶先生承担相应的违约责任、没收押金，该项主张并无事实和法律依据。据此，一审法院判令王先生返还陶先生押金7500元。

王先生不服，上诉至上海一中院。

王先生称其在租赁期间并不知道房屋的转租事宜，直到房屋收回，Booking寄来函件后，才知道房屋已被转租做民宿。

上海一中院认为：

本案争议的焦点是陶先生将承租房屋挂在Booking网上招租是否属于转租行为以及该转租是否得到王先生的同意，王先生可否据此没收押金。

房屋转租是指承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或者全部再次出租的行为。2019年陶先生租赁期届满退房后，王先生收到住宿网站Booking颁发的涉讼房屋2018年好评住宿奖，奖状上明确：2018年该住宿为太多客人带去了珍贵的记忆。由此可见，陶先生在承租房屋期间，将涉讼房屋挂在Booking上多次出租，并以此营利，上述行为显属转租行为。在法院审理期间，陶先生既未表述王先生已经知晓涉讼房屋已转租的意见，亦未对此进行举证，陶先生转租的事实显然没有得到王先生的同意，但王先生通过Booking的颁奖信息举证证明了陶先生转租的事实。

王先生没收陶先生预交的押金符合双方《房屋租赁协议》约定，且经审核，无悖于现行法律、法规的强制性规定。据此，上海一中院撤销一审判决，改判驳回陶先生一审中的诉讼请求。

法官说法：《合同法》第224条规定“未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。规定中的“同意”，既包括事前的允许，也包括事后的追认。本案中，双方在《房屋租赁协议》中明确约定房屋不得转租，事后承租人虽多次否认其转租行为，但出租人在知晓承租人转租行为后及时提出异议，并提供证据证明转租事实，因此，出租人有权要求承租人承担违约责任。本案主审法官李伟林提醒，出租房屋时，出租人可在合同中明确约定是否同意转租以及违约转租的后果，在发现承租人擅自转租时，应在法律规定自知道或者应当知道转租事宜的六个月内提出异议，维护自身合法权益。

作者：何易 李丹
编辑：占悦
责任编辑：张懿

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