上海民生工程年末探访⑥ | 因“村”制宜攻坚“两旧一村”改造

城事

列入今年民心工程重点项目扎实推进，一批示范项目加快形成。

<body>
 <div class="medium_layout" contenteditable="false">
 <div contenteditable="true">
 <img class="ait_item_box img_default" style="max-width: 600px; height: auto; display: block; margin: 0 auto;" src="https://image.whb.cn/image/d428500ac32d422ab0f01a5a9527b89d.jpg" alt="" width="750" height="561" data-id="953150" data-src="https://image.whb.cn/image/d428500ac32d422ab0f01a5a9527b89d.jpg" data-width="750" data-height="561">
 </div>
 <div class="medium_desc" contenteditable="true">
 红旗村，曾经的中心城区最大“城中村”，如今焕新归来。
 </div>
 </div>
 本月初，青浦区华新镇凤中路127弄的金阿姨在协议书上签名。“今后，我跟老伴就能住上舒适宽敞的大房子了，儿女来看我们也更方便了。”金阿姨已开始憧憬未来的生活。
 阳光照进，亦如新生活的温暖轨迹——青浦区凤溪“城中村”改造项目总体签约率突破95%。
 自去年中心城区成片旧改任务收官后，上海全面部署并启动零星旧改、旧住房成套改造、“城中村”改造，即“两旧一村”改造，是上海民心工程之一。
 深度参与其中的一线人员感言，这项任务的难度不亚于成片旧改。街镇、开发企业反映的共性瓶颈，主要集中在改造资金平衡、资源性指标匹配、控详规覆盖、集体建设用地比例达标等方面。具体到各个点位，又各有不同情况。因此，持续推动体制创新、机制创新、管理创新，势在必行。
 创新之下，一批示范项目加快形成。以“城中村”改造为例，既有历史文化保护传承项目，如青浦区蟠龙天地、闵行区召稼楼；也有整镇域改造，如嘉定区新成路；还包括跨类别统筹案例，如金山区亭林镇、嘉定区朱桥项目等；不乏助推产业发展的案例，如宝山区顾村镇、浦东新区唐镇小湾村项目等。
 “城中村”变“城中景”
 有着800年历史的凤溪老街此次被纳入青浦区凤溪“城中村”改造项目，总投资额约336亿元、改造范围约1273亩，是现阶段上海最大规模的“城中村”改造项目。自集中签约首日起，仅用20天时间便完成90%的签约率，截至目前，已累计签约2071户，累计完成率为95.13%，该项目现已进入腾房、拆房阶段。
 “高速度”的背后，既有居民们因20多年来居住条件未有提升、对改造充满期待的急切心情，也离不开创新工作模式“阳光征收人”的积极努力。据介绍，华新镇成立了多个凤溪“城中村”改造项目攻坚组，通过调整组织架构、补充征收助力人员等方式，积极推进项目签约工作。
 面向未来，凤溪“城中村”要经历一系列涅槃。而对于先行启动的改造项目来说，则陆续迎来“收获的季节”。
 红旗村，曾经的中心城区最大“城中村”，如今焕新归来。占地一平方公里的复合业态综合体真如境综合开发项目从原址崛起，成为沪西北一座新地标。前天，其旗舰级购物中心——真如环宇城MAX，携300多个品牌、60多家首店开业。
 然而，时间轴拉回到10年前，这里还只是一片以违建密布、环境脏乱出名的城市民生洼地。据统计，586亩土地上一度聚集着90家印刷厂、207个冷库、9个大型集贸市场，是真如板块迭代焕新中的“最硬骨头”。&nbsp;
 从2018年真如境项目开工建设，到2023年规划蓝图渐次落地，红旗村完成了腾笼换鸟、消费迭代、产业升级的蜕变。当然，表面的城区形态焕新还不够，仍需注入发展的新鲜动能，数字广告成为这片区域抢抓转型的突破口。据了解，上海中心城区首个数字广告园区落子真如境项目，提供共享办公、展览展示、奖项发布、案例分享、政策服务、高校合作等多元服务功能。
 更好的发展生态，不止授人以鱼，更是授人以渔。通过选拔与培训，一些原来的红旗村村民回到养育自己的地方继续发光发热，形成自循环“造血”机制。
 给“锁”找合适的“钥匙”
 根据《关于加快推进旧区改造、旧住房成套改造和“城中村”改造工作的实施意见》，各区研路径、定方案、列计划。
 在零星旧改方面，因为规模小、开发难，有些空间甚至连挤出非机动车停车场都难。其他如资金来源、开发模式等，都需要探索。
 为了将“边角料”盘活，一些零星旧改地块尝试扩大一定范围，以“化零为整”的方式，提升地块整体商业利用价值。例如，静安区76街坊实现整体征收，青云路宝昌路地块将包括眼镜城、陶瓷厂等在内的3家企业一并纳入，等等。
 旧住房成套改造，是指将建筑结构差、功能不全、确需保留的旧住房，通过原址改建等方式，使其能够独用成套。小梁薄板房最为典型，顾名思义就是梁很小、楼板很薄，用料省、成本低，当年为了解决住房难就简拼搭，历经多年呈现出破败，因此，安全隐患较大，被列为最紧迫的改造任务项。
 按照“能早尽早、能快则快”原则，虹口区提出在2025年底前基本完成小梁薄板房屋成套改造，优先消除安全隐患。经研究，主要有拆除重建改造、贴扩建改造、内部整体改造等实施路径，究竟确定何种方式，需要“一把钥匙开一把锁”。
 水电路261弄是拆除重建项目，从规划调整走在前、实地查勘摸底数、方案设计有针对3个方面推进。该项目房屋户型复杂，相关部门一方面开展实地查勘，对周边房屋、现场情况进行封闭测绘、日照分析，根据实际优化方案，减少对周边区域的影响。另一方面，由属地街道牵头，挨家挨户走访排查，摸清房屋和居民的基本信息，查清物业底账。此外，在满足厨卫独用、功能提升、使用面积增加的前提下，结合居民提出的意见和需求设计了大一室、南北两室、双南两室等多种房型。
 杨浦区尚存未改造不成套住宅（含小梁薄板房屋）13.4万平方米，包含75幢房屋，涉及7个街道11个项目，面临的问题包括现状与规划冲突、成片与零星分布并存、楼幢结构质量较差、住房不成套情形多样、产权构成复杂等。除了空间限制多、改造难度大以外，复杂的产权属性构成分布对相应产权返还路径、安置和补偿规则等影响较大。为破题聚力，房管部门按“户—栋—幢—小区—街道—区”六级，形成“一表多图”一地一档成果，并摸排补充区内其他可统筹利用的土地和房屋资源。在做好前期摸底的基础上，坚持以“区域统筹、重点攻坚”为引领，通过东郸小区、凤南一村典型项目“解剖麻雀”，解决个性问题，归纳共性做法，形成因地制宜、分类施策、以点带面、压茬推进的良好局面。
 <div class="content_sign">
 文：本报记者&nbsp;史博臻&nbsp;张天弛 
 图：张伊辰 
 编辑：施薇
 </div>
</body>

上海民生工程年末探访⑥ | 因“村”制宜攻坚“两旧一村”改造

扫码下载文汇客户端