文汇网讯 城市治理、法治先行，尤其像上海这样的超大型城市，要求管理者不仅要有绣花之心，还得有精细之功，精细化管理是上海城市治理的目标。

2017年5月17日，上海市委、市政府召开了本市商业办公项目清理整顿工作推进会，全面部署对违法违规商业办公项目的清理整顿工作。随后，上海市印发《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》（以下简称“《意见》”），提出将全面停止“类住宅”的审批，并展开全面的清理整顿工作。

作为首个针对在建房源出台整顿细则的城市，上海要求已售未交付项目消除其居住功能，此轮整顿风暴中，近1700万平方米“类住宅”项目面临清理整顿。而开发商作为这轮清理整顿风暴中的责任主体，已有四家房企被开罚单，其中金额最高者达8741万元。

“类住宅”如何清除是个硬骨头，全国没有成功案例。

“类住宅”是大城市病。大城市住宅房价持续走高，自2011年限购以来，市场趋于饱和，商办倒挂，开发商们就换了一种思路去售房，试图从“公寓式办公”这个灰色地带开辟市场，将法定规划商业或办公用房违规改造为住宅，在建筑内安装了煤气、下水，甚至厨房，擅自改变了土地用途，然后以住宅的名义高价卖出，这就是“类住宅”。“类住宅”销售旺盛，上海已有500万平方米入住。

但是“类住宅”毕竟不是住宅，很多住宅配套都没有，隐患重重。这件触动了各方利益的大事，上海中夏旭波律师事务所的张鹏峰律师，多年来担任闵行区政府法律顾问、上海市政府法律顾问，深度参与其中，他向市政府递交的法律意见大多被纳入全市整顿新政策之中。

“开发商将商办用房违法改变为住宅进行高价销售，上海市政府出手进行坚决整治，不可避免地触及到众多已购房人的利益。我到现场解答，面对众多群情汹涌的要求居住者，明确答复‘违法就要整改、商办不得居住’，是需要一些勇气的。”张鹏峰谈起当时现场的对峙气氛，依然能感觉到此次整顿工作的艰巨。

“有人说这是灰色地带，其实这并不是什么灰色地带，而是真正的黑色地带！”张鹏峰律师谈到当时新政策推动出台过程中充满了争议。“商改住”是违法的，依据《中华人民共和国城乡规划法》规定，建设用地经依法批准后，用地单位就不得擅自改变原批准的土地用途，擅自改变属于非法改变土地用途的违法行为。

张鹏峰律师认为，“类住宅”本来是商办用途，将其擅自改变为住宅之用途，存在较大的安全隐患。4月21日，上海市规划和国土资源管理局发布《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》，加强对经营性用地出让的管理。该规定要求，出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公，商业用地未经约定不得建设公寓式酒店。

与此同时，部分类住宅小业主听到了这些消息，强烈抗议。

同时兼任上海市政府与闵行区政府法律顾问的张鹏峰律师，先是深度参与闵行区的试点工作，然后立即建议市政府汲取经验，创造一种可复制模式推广到全市。他认为，整顿工作实际是一次执法活动，因此应当首先纳入法治轨道。

这其实是一场城市治理者与既得利益者的博弈。张鹏峰对此深有感触，“当法律的刚性遭遇到民生的居住刚需，决策起来就会很难”。

上海市领导高度肯定了他的建议。政策出台后，他在微信朋友圈感慨道：“政策出台虽缓，但对市场震撼无疑会很大。试点以后，再权衡斟酌始才出台，表明上海城市治理者对此重视和谨慎。而闵行一马当先的试点，则为上海最终出台政策积攒了宝贵经验。”