文汇网讯（记者史博臻）“1997-2017，20年，满满的都是回忆”。这块怀旧的广告牌向每一位路人，行以最后的注目礼，预示着太平洋百货淮海店——这个老牌的百货商场即将退出历史舞台。

近年来，上海的实体商业出现了分化局面。一方面，中心城区的百货商店成为历史的光影。而另一方面，近郊新生代商业综合体整体崛起，出现了开一家火一家的局面。比如七宝万科广场，一经开业就吸引了不少上海市区的居民拖家带口前往。这种奇特的商业模式反转，究竟是一时之象还是未来的发展的趋势？

除了郊区的租金比中心城区相对较低、交通愈发优越和便利等利好原因外，弥补历史欠账、前期调研扎实、注重体验主题、截留郊区消费是近郊新生代商业综合体的四架马车。往前推，2014年，新城吾悦广场开业客流爆满，这个青浦首个大商业项目获得好评；上个月，上海第一个万科广场系购物中心项目——七宝万科广场开业，转型活动场所，“老公寄存室”一度晋升热搜榜。

回溯十年前，购物中心数量不多，运营难度也远低于现在，因此造成了一大批基础不稳固的购物中心，如今虽然难度大幅提高，但国民消费升级、区域差异化发展、投资回报的理性预期、金融产品的日趋丰富，商业机会仍然很大。阳光城集团商业总经理徐辉认为，竞争使得商业回归到了“打磨产品、注重经营”的本质。“以往我们聚焦建设速度、建设规模，如今需要聚焦到商业真正的衣食父母——消费者、更要聚焦属地化需求、更要聚焦差异创新。”

运营难度增加，前期选址的重要性就凸显出来，徐辉认为，选对城市、选对区域市、更要选对项目和经营团队。比如某城市二环内商业已成为红海，但人口溢出效应导致人口导入迅速的三环区域仍存在相当多的发展商机。这种结构性的商圈机遇在三大经济圈中普遍存在，其中人口密度高的上海、杭州、武汉尤为显著，例如上海唐镇地区。

作为近郊新生代商业综合体的后继者，阳光城位于浦东唐镇的购物中心——阳光天地，将于明年第四季度开业。这里与张江高科技园区、银行卡产业园、金桥出口加工区、工业园区、川沙新城等相邻，据守地铁二号线，目前该区域已聚集超过30万人口。届时，以独特的“12星座“主题为建筑特点，以“五点半集市”为培育、孵化快闪店的基地，以“健康运动+”开启全国滑板运动等体育俱乐部赛事，以“智能化+”将消费者变成用户等商业内容，都将落地成型。

当被问及如何看待这些设计创新在商业运营上的转化时，徐辉表示，项目硬件的设计与建设乃至招商只是购物中心项目成功关键因素的三分之一。另三分之一的关键因素，则是商业的常态运营。“在购物中心项目数量较多的城市之一上海，消费者早已见惯了各种模式、各种风格的商场，要打动见多识广、日趋挑剔的消费者，就必须做到能与顾客的黏性互动与情感相通。”据了解，阳光城的商业运营团队来自一线知名商业地产公司，清一色的80后，最大特点是爱生活、爱跨界、爱创新。

最后的三分之一，是把商场打造成市民休闲社交的公共客厅和社区舞台。因此唐镇的阳光天地不仅设计了适合各个年龄群的健康运动跑道，年轻活力的极限运动区，还为老年妈妈群们预留了专属的活动场地，使得各个年龄段都能在唐镇阳光天地各得所需。