这几天，网络社交媒体上，一条所谓“炒房终极模式”被高频次转发，引发热议。一道看起来“完美”的“稳赚不赔”的算术题，在业内人士看来，“属于梦想，不可能”。

这道算术题成立吗？

所谓“终极模式”的一个版本，来自这样一段文字：“我和我老婆现在在北京只有一套房子，这套房子房产证只写我老婆一人名字，然后我和我老婆假离婚。现在这套房子值700万元，我让她把房子以1000万元的价格卖给我，我首付给她300万，贷款700万。这样，我们继续住着房子，手里多了700万，用这700万进行投资（包括投资到我公司），投资的收益，刚好可以用来还贷。如果房价大跌，我就不还贷款了，让银行把房子拿走。这样我们的房子就在高位变现了。如果房价继续涨，我还可以在适当的时候真卖出去，再赚差额。”

这位人士还写道：“现在北上广有很多人在这么做，这就是次贷危机的来源。”

那么，通过这种所谓的终极模式，炒房者真的可以借一套自有住房，套取巨额的银行贷款资金，然后继续持有房产、坐享房价上涨收益，又把风险转嫁给银行吗？

答案是否定的。

溢价率逾四成，通不过评估关

沪上一位股份制商业银行零售部门工作人员分析，这一“终极模式”的关键漏洞在于评估。一套市场价值在700万元左右的房子，要卖到1000万元，溢价率达到四成以上，很难通过评估。

据介绍，对于二手房交易，银行批准多少贷款，不是简单根据买卖双方的成交价来确定的，而是要依据评估价。只要向银行申请商业贷款，二手房买卖交易就必须要通过评估，无论是卖高了还是卖低了，与银行合作的评估机构都会给出提示。如果是严重高于实际市场价值进行交易，那就属于交易价格虚高，涉嫌骗取银行贷款，银行依据评估方的意见，不会轻易批准相应的贷款额。

如果当前市场实际价值是700万元左右，那么一般来说评估机构给出的估值也在700万元上下，不同的银行以及合作的评估机构，标准有松有紧，判断评估出来的估值有高有低，但偏离四成以上的幅度不大可能出现。银行还会实地勘察这套交易房产的情况，如果成交价明显高于周围同类型房价，业务员也很容易识别。

“银行以谨慎、保守著称，风险控制严格，信贷审批需要通过支行、分行，甚至总行等不同层级，有预审、初审、终审多道环节，信贷员的业务考核与审贷老师的考核标准不同，要层层过关难度太大。”一家国有商业银行信贷业务员介绍，在实际操作中，为控制风险，成交房屋的实际评估值在市场价基础上还可能有折扣。