“没有100万元资金证明不能看房。”面对记者的看房要求，销售小姐如此牛气地说。昨天，记者以消费者的身份前往闸北区号称“上海最贵”的华侨城苏河湾探盘，尽管销售大厅内无一购房者，但还是被挡在了门外，只能沿着马路观看楼盘“外景”。

　　根据网上房地产显示，华侨城苏河湾(T2楼)2014年7月6日开盘，总套数95套，住宅面积26483.18平方米，每平方米最高报价29.8万元，最低报价8.6万元。成交套数为“0”。

　　每平方米29.8万元，是上海有商品房销售以来的最高单价，也是全国新房报价最高纪录。

　　单价凭啥这么高

　　有关统计数据显示，华侨城苏河湾项目土地楼板价为每平方米5.28万元，2010年拍下时是当时的最高单价。2012年，华侨城苏河湾以大型城市综合体亮相。销售小姐告诉记者，在综合体中，只有两栋住宅楼，180多套房源，今年挂到网上销售的是T2栋公寓，而T1栋公寓则在去年9月开盘，据说，至今销售还不到半数，但到底销售了几套，记者无权限查询内网。销售小姐还透露，T1栋房型中最高售价每平方米在26万元，总价在1.3亿元以上，主要的卖点是可以看到苏州河与黄浦江景和外滩。她还说，其实整个楼盘均价每平方米在12万至15万元之间，真正高价的仅顶楼几套房。

　　有数据显示，2014年上半年，华侨城苏河湾住宅的成交均价为平方米10.5万元左右，售出仅3套，其中并没有单价在20万元以上的房型成交。

　　记者了解到，该楼盘紧临苏州河，但一头与喧闹的七浦路商圈仅相隔一条马路，同时还有一部分与一片棚户区相连。不过，售楼小姐说，这些房子即将被拆迁，将来或建绿地或住宅。

　　应该是营销手段

　　中国房产信息集团总裁丁祖昱认为，苏河湾项目不能只靠景观打天下，因为业主天天看也会厌倦的。若有人按每平方米29.8万元买进，则解套之日遥遥无期。因此，开发商叫出这么高的一个价格，很可能是一种营销手段，以此高报价来“促进”整盘的销售。因为购房人看到最高单价为29.8万元，那么，有可能会产生这样的心理：中低区单价10多万元的房价就显得比较“便宜”了。

　　然而，这样的营销术真的能奏效吗?也许销量就是一块最好的“试金石”。

　　降价或在所难免

　　事实上，对于上海单价10万元以上的高端楼盘来说，“降价”是近期逃不过的一个词。据了解，去年下半年和今年上半年，成交均价有明显下降的楼盘如茂名公馆，去年成交单价12.71万元，今年11.77万元;中粮海景公寓去年13.66万元，今年11.83万元;华润外滩九里去年9.23万元，今年8.98万元;凯旋滨江园去年12.58万元，今年10.14万元，等等。

　　据德佑地产数据显示，今年上半年，单价10万元以上的住宅，基本上每月成交量维持在10套左右的水平。德佑地产营运副总经理冯霞认为，虽然今年高端市场成交量并未出现明显下跌，但这主要还是因为降价，有部分开发商被迫抛盘。

　　业内认为，下半年上海高端市场成交量会跟随大盘走向低迷，相关开发商也将面临库存、销售以及资金面的压力，因此降价可能在所难免。

　　文汇报记者 陈桂兰